المقدمة

تعد المدة الركن الاهم في عقد الايجار،  ذلك ان الاركان الاخرى  تتشابه الى حد كبير مع بقية العقود، فالاجرة لا تتمتع بخصوصيه كبيرة مثلما تتمتع به المدة فإنها كالثمن في عقد البيع فيمكن تعجيله كما يمكن تأجيله وتكاد تتطابق الاحكام في العقدين، كذلك المأجور فهو كالمبيع من حيث وجوده أو تعيينه، أما المدة فأنها تتمتع بخصوصيه ذلك ان عقد الايجار من العقود المستمره إذ تمتد باستمرار المدة كافة الالتزامات والحقوق على طرفي العقد، وقد أهتمت التشريعات كما الفقه في إبراز دور المدة على حياة عقد الايجار منذ تكوينه، فنصت القوانين على ضرورة ان يتفق الطرفان على تأريخ ابتداء العقد لاحتساب مدته إذا ماكان محدد المدة.

ومن المثير للاهتمام فإن المدة وأن كانت ركنا جوهريا في عقد الايجار، وضرورة الزام الطرفين للتراضي عليها، إلا إننا وجدنا إجماع الفقه والقوانين على صحة عقد الايجار إذا لم يتطرق الطرفان لجهة المدة، إذ حدد القانون مدة لهذا النوع من العقود تماشيا مع مبدأ التقليل من حالات البطلان، كما نهض دور المشرع في حالات كثيرة وقام مقام طرفي العقد أو فسر إرادتهما بإتجاه معين. ولم يقرر البطلان إلا في حالة واحدة هي أن يتطرق الطرفان إلى المدة ولكنهما يختلفا في تحديدها.

ولما كان عقد الإيجارمن العقود التي ترد على المنفعه فقط،  كان لابد من نهاية له وإعادة المأجور للمؤجر لذلك وصف بأنه عقد مؤقت بالضروره. وهذا يعني بطلان الإجارة مؤبدة المدة. ومع ذلك نجد أن الفقه والتشريع يفرق بين الإجارة المرتبة لحقوق شخصية وتلك المرتبة لحقوق عينية, ولم تجز التأبيد في الاولى وإجازتها في الثانية. إلا إننا نرى ان هذه التفرقة تحد من مبدأسلطان الإرادة.

واهمية المدة لا تقتصر في تكوين عقد الإيجار وحياته فقط, بل يمتد أثرها إلى كيفية انقضاء عقد الإيجار, فقد تكون المدة اثرا مباشرا لانقضاء عقد الإيجار عندما تنتهي المدة التي اتفق عليها, وقد ينعدم أثرها مع إنها لم تنته بعد, فتنقضي الإجاره على الرغم من عدم انتهاء مدتها لسبب قد ينسب إلى إخلال المستأجر بتنفيذ التزاماته المفروضة بموجب العقد او القانون او لأسباب خاصه تعود للمستأجر مرة أو للمؤجر مرة أخرى.

ومما يثير الاهتمام رغم اهمية المدة في انقضاء عقد الإيجار إلا إننا نجد استمرار عقد الإيجار مع انقضاء مدته, ومرة اخرى تقوم إرادة المشرع مقام إرادة الطرفين مقررا تجديد العقد رغم السكوت المطلق للطرفين حيث يعتبر بقاء المستأجر في المأجور إيجابا للعقد وسكوت المؤجر وعدم معارضته قبولا للعقد, أما شروط العقد الجديد فهي نفسها شروط العقد السابق مع بعض التعديل, إذ تعتبر أغلبية التشريعات إن المدة الجديده هي مدة دفع الأجرة.

كذلك نلاحظ ان المشرع يتمادى في التدخل في حياة عقد الإيجار, فيقرر امتداده قانونا بالشروط نفسها رغم إرادة المؤجر وهو مايسمى بالامتداد القانوني لعقد الإيجار، وقد كان  الامتداد القانوني حلا مؤقتا لظروف أزمة السكن إلا إننا نجده يبقى يحكم العلاقه الايجاريه ردحا طويلا من الزمن.

من خلال ماتقدم نرى أهمية بحث المدة في عقد الإيجار لنبرز أهميتها في تكوين العقد ودور الإرادة في تحديدها، كذلك حكم القانون عند عدم التطرق لها, ثم وجدنا من المناسب طرح الإيجار المؤبد على طاولة  البحث ومناقشة الآراء الفقهيه التي توجب بطلانه وتلك التي تجيزه, ثم تخللنا حياة عقد الإيجار, وكيفية انقضاءه بنهاية مبتسره او تأسيسا على انقضاء مدته. وقد ناقشنا الأسباب التي أدت بالمشرع على فرض إرادته وإبقاء العقد ممتدا رغم إرادة المؤجر.

وقد حاولنا  أبداء رأينا في الكثير من الآراء والنصوص، وقد أجرينا المقارنه بين التشريع العراقي والمصري واللبناني وقمنا كذلك بتحليل بعض النصوص للتشريعات الانفة الذكر, وكان الهاجس الأساس هم رفع التضييق عن اطراف العلاقه الايجاريه من حيث الاتفاق على المدة تماشيا مع قصد المشرع الذي اعتمد إرادة المتعاقدين عند التعبير عن المدة بصراحه, وفسر إرادتهما مرة اخرى عندما عبرا عنها ضمنا, ونهض في الاخر ليحل محل إرادة المتعاقدين عند السكوت, حسما لأي نزاع محتمل حول مدة العقد التي تعتبر بحق ركنا جوهريا في عقد الإيجار.

وسنقوم بحث الموضوع وفق الخطة الاتيه:-

المبحث الاول- اثر تحديد المدة في تكوين عقد الإيجار

 المطلب  الاول- الإيجار محدد المدة

    الفرع  الاول- التحديد الاتفاقي للمدة

    الفرع الثاني- التحديد القانوني للمدة

 المطلب الثاني- الايجار مؤبد المدة

    الفرع الاول- الايجار المؤبد المرتب لحقوق شخصيه

    الفرع الثاني- الايجار المؤبد المرتب لحقوق عينيه

المبحث الثاني- اثر المدة في انهاء عقد الايجار او استمراره

  المطلب الاول- انتهاء الايجار

الفرع الاول- انتهاء الايجار بإنقضاء مدته

الفرع الثاني-انتهاء الايجار قبل انقضاء مدته

  المطلب الثاني- بقاء الايجار مع انقضاء مدته

الفرع الاول- التجديد الضمني

الفرع الثاني- الامتداد القانوني

 الخاتمه

المبحث الاول: أثر تحديد المدة في تكوين عقد الإيجار

تعد المدة ركنا في عقد الايجار كونه من العقود المستمرة فلا بد من تأقيت عقد الإيجار بتحديد مدة معلومه لأبتدائه وأنتهائه ¹، لكن قد يتفق المتعاقدان على تأبيد العقد خلافاً للغاية المتوخاة من الإجاره². فما دور الإرادة وحكم القانون في كلا الفرضين، هذا ماسيتم بحثه تباعاً.

المطلب الاول-الإيجار محدد المدة

المطلب الثاني-الإيجار مؤبد المدة

المطلب الاول: الإيجار محدد المدة

قدمنا أن الاصل في عقد الإيجار يعقد لمدة معلومه، وعلى الرغم من وجوب أعمال إرادة المؤجر والستأجر في حالة اتفاقهما وأنعقاد رضاؤهما في هذا الشأن³، إلا إنهما قد يسكتان عند التعاقد ولم يتطرقا إلى هذه الجهة، عند ذاك ينهض القانون ليتكفل بتكملة إرادة المتعاقدين ومن ثم تحديد مدة لهذا العقد، أو يتفقان على مدة للعقد إلا انهما لم يستطيعا إثباتها. في كل الفروض المتقدمة يعتبر عقد الإيجار صحيحاً من حيث مدته⁴. وقد يختلفا في تحديد مدة للإيجاره رغم محاولتهما الاتفاق على تحديدها، كأن يطلب المستأجر الانتفاع بالمأجور لمدة سنة إلا ان المؤجر يوافق على ستة اشهر فقط، وفي هذه الحالة فأن الإيجار لا ينعقد، لان المدة ركن ⁵يستلزم اتفاق الإرادتين للعلم بالمنفعه محل الإيجار، وإذا ماتعذر الاتفاق على المدة تعذر الاتفاق على المنفعة المعقود عليها فلا ينعقد الإيجار للأختلاف على محله ⁶. وفيما يلي سنقوم ببحث التحديد الأتفاقي للمدة (فرع أول) والتحديد القانوني للمدة (فرع ثاني).

 

الفرع الاول: التحديد الإتفاقي للمدة

مدة الإيجار بأعتبارها ركنا فيه من المسائل التي يحددها طرفا العقد بأتفاقهما والأصل ان الإرادة حرة في تحديدها⁷.

وهناك عدة أساليب يمكن لطرفي العقد إتباعها في تحديد المدة منها أن يتفق المتعاقدان على مدة تكون معلومة المبدأ والمنتهى، وقد يكتفى ببيان أساس يسمح بتحديدها فيما بعد ⁸، وفي كلا الحالتين فإن إرادة المتعاقدين إتجهت الى تحديد المدة مرة صراحةً بحيث تكون المدة معلومة من حيث تاريخ ابتدائها وتاريخ إنتهائها، ومرة اخرى ضمناً بحيث يتطرق المتعاقدان الى بيان الأساس الذي تحدد المدة بموجبه. وسنعرض للأساليب التي يمكن للأطراف عقد الأيجار سلوكها عند تحديد المدة.

أولا- تحديد بدء ونهاية المدة صراحة

يعد هذا الاسلوب لتحديد مدة الإجارة من الاساليب الصريحة التي لا تثير خلافا بين المتعاقدين حول المدة، حيث يتفق المتعاقدان على تأريخ محدد لبدء الإجارة وتأريخ آخر لنهايتها⁹، كأن يتفق المتعاقدان على أن تبدا الإجاره في أول كانون الثاني من عام 2000وتنتهي في نهاية كانون الأول من عام 2000، وبالتالي فأن الإجاره تنعقد لسنة كاملة معلومة المبدأ والمنتهى.

وقد يتفق المتعاقدان على ان تكون المدة شهر، أسبوع، يوم، ساعه، ولا يشترط في المدة أن تكون متصلة فقد يتفق الطرفان على أن تكون الإجارة لموسمين للتصييف أربعة أشهر لكل سنة تبدأ في أول الشهر الخامس وتنتهي في نهاية الشهر الثامن ولمدة سنتين¹⁰. أو استئجار سيارة أسبوعيا كل شهر لمدة ستة أشهر أو أستئجار ملعب كرة قدم يوم الجمعة من كل اسبوع لمدة سنه.

وفي كل الأحوال سواء كانت الإجارة متصلة أم غير متصلة فإن مبدأ سلطان الإرادة هو الاصل في تحديد مدة الإجارة. إلا اننا نرى ان بعض التشريعات قيدت الارادة وحددت حدا أدنى لمدة الاجارة، فقد نص المشرع اللبناني في العقارات المبنية المعدة للسكن وغير السكن ان تكون الاجارة إذا ماعقدت لمدة تقل عن ثلاث سنوات فإنها تعتبر معقودة لفترة زمنية مدتها ثلاث سنوات¹¹.

ولم نرى في القانون العراقي أو المصري حكماً مشابهاً ضمن القواعد العامة للايجار ماخلا الامتداد القانوني لبعض أنواع الإيجارات والتي سيتم بحثها لاحقاً. ونعتقد بأن للمشرع اللبناني الحق بالتدخل ووضع حد أدنى لإجارة العقارات المبينة لخصوصية دولة لبنان باعتبارها بلدا صغيرا من ناحية وسياحي من ناحية اخرى وان تذبب بدلات الاجرة حسب المواسم السياحية الرائجة تجعل من العلاقة العقدية بين المؤجر والمستأجر غير متوازنة عند تركها لإرادتها، لذاتدخل المشرع وأعاد التوازن بتحديد ثلاث سنوات يستطيع خلالها المستأجر تدبر أمره. ومن جهة أخرى فأنه لم ينص على التمديد القانوني الذي يتيح للمستأجر التعاقد مدة طويلة حماية للمؤجرين.

ومع ذلك فقد لا يتفق المتعاقدان صراحة على المدة وإنما قد يكتفيا ببيان أساس لتحديدها، وهذا ما سنوضحه فيما يلي:

ثانيا:- أسس تحديد المدة

مع إن المدة ركن في العقد ووجوب التراضي على تحديدها لكن المشرع أجاز الاكتفاء بتحديد أساس يمكن عند الخلاف التوصل عن طريق هذا الأساس المتفق عليه لتحديد مدة الإجارة تماشيا مع مبدأ الحد من حالات البطلان وتأسيسا على أن للإرادة سلطان يجب ألا تفرض الكثير من القيود عليها.  ومن هذه الاسس:-

أ-الاتفاق على أن يستمر الايجار نافذا الى حين وفاة المؤجر أوالمستأجر أو مدة حياة أجنبي عنها، وهو أمر جائز في القانون لان المدة بذلك تكون معينة أو قابلة للتعيين¹².

وقد جوزت بعض التشريعات هذا الاساس لتحديد مدة الاجارة ومنها القانون المدني العراقي، واضاف النص العراقي بأنه إذا نص عقد الإيجار أنه يبقى مابقي  المستأجر يدفع الأجرة، فيعتبر انه قد عقد لمدة حياة المستأجر¹³.

وحسناً فعل المشرع العراقي بتفسيره لإرادة المتعاقدين بأن عقد الإيجار ينعقد لمدة حياة المستأجر إذا ما اتفقا على العقد يبقى مابقى المستأجر يدفع الأجرة، حيث غلق باب الاجتهاد عند نشوء نزاع بشأن المدة سيما وأن الدلالة قبل هذا التفسير لاتذهب بهذا الاتجاه، فقد يقول قائل بأن لورثة المستأجر البقاء في المأجور مع بقاء العقد مادام الأخيرين يدفعوا الأجرة المتفق عليها، وقد يقول آخر ببطلان العقد اذا مافسر بأن هذا الأساس سيؤدي إلى تأبيد العقد بحيث يبقى العقد قائما مادام المستأجر أو ورثته أو ورثة ورثته يدفعوا الاجرة. إلا أن الدلالة القطعية التي أكدها النص العراقي بأن هذا الاساس لتحديد مدة الاجارة يعني بأن العقد  سيمتد بمدة حياة المستأجرفقط ولا تنتقل الحقوق والالتزامات الى ورثة المستاجر أي ان العقد ينتهي بوفاة المستأجر وهذه المدة موقته بالضروره.

ولا يوجد نص مماثل في القانون المدني المصري فذهب جانب من الفقه بأن الإيجار في هذه الحالة يعتبر معلقا على شرط فاسخ هو أن يريد المستأجر أو المؤجر إنهاء الايجار وينتهي هذا الايجار بتنبيه الطرف المقرر الشرط لصالحه على الآخر بالإخلاء، كما ينتهي هذا الإيجار بموت من تقرر الشرط لصالحه قبل أن يصدر منه التنبيه¹⁴.

ب- الاتفاق على مدة وكذلك يتفقان في ذات الوقت على ان يستمر الإيجار ماشاء المستأجر، أو مادام موفياً بالتزاماته، وعلى الرغم من أن هذا الاسلوب يشابه الى حد كبير الاتفاق على بقاء المستأجر مادام يدفع الاجرة الا انه يخالفه من حيث ان المدة تركت في شق من الاتفاق لمشيئة المستأجر، وقد أجمع الفقه على صحة مثل هذا الشرط إلا انهم اختلفوا حول الوقت الذي ينتهي فيه العقد.

فقد ذهب بعض الفقه في مصر الى ان الايجار هنا يكون معلقا على شرط فاسخ وهو رغبة المستأجر أو المؤجر في إنهاء الإيجار فينبه على الطرف الاخر بذلك فينتهي، وإذا مات من علق انهاء الايجار على إرادته قبل ان يصدر منه التنبيه فإن الإيجار ينتهي أيضا بموته، كما ينتهي بإنقضاءستين سنة الحد الاقصى للمدة. وهذا ماقضت به محكمة النقض المصريه في بعض أحكامها حيث قضت بأنه "إذا اتفق المتعاقدان بعد تحديد مدة العقد على ان يكون امر أنتهائه موكلاً الى احد طرفيه دون الاخر بحيث إذا  لم يحصل التنبيه منه قبل انتهاء المدة المتفق عليها امتد العقد الى مدة أو مدد أخرى فان هذا الشرط بذاته لايؤدي الى القول بأن العقد قد عقد لمدة غير معينة وبالتالي فان الايجار يدوم الى المدة او المدد التي يريدها من وكل اليه أمر إنهاء العقد بالتنبيه، فإذا لم يصدر التنبيه منه فان الايجار ينتهي بأقصر الاجلين وفاته أو أنقضاء ستين عاماً على إبرام العقد وذلك قياس" على الحكر...." ¹⁵.

ويرى البعض الاخر ان جعل نهاية المدة منوطاً بمحض مشيئة المستأجر دون أي ضابط يجعل مدة الإيجار غير معينة، وإذا عقد الإيجار لمدة غير معينة فإن القانون يقضي بصحة انعقاده على ان يعتبر منعقد للفترة المعينة لدفع الاجرة¹⁶.

ويرجح حكم القانون العراقي كما أسلفنا كونه جاء بنص قاطع الدلالة يمنع معه أي اجتهاد وهو ان يعقد الايجار لمدة حياة المستأجر إذا ما اتفق على ان يبقى العقد مادام المستأجر موفياً بالتزاماته، أما إذا ترك تحديد مدة العقد لمشيئة المستأجر أو المؤجر فيرجح القول بأنه عقد معلق على شرط فاسخ هو تنبيه من عقد الشرط لمصلحته بإنهاء العقد أو موته.

ولكن قد يسكت المتعاقدان تماماً ولم يحددا مدة الايجار او انهما حدداها الا انهما لم يستطيعا إثبات ما اتفقا عليه. في جميع هذه الاحوال ينهض دور القانون لتحديد المدة. وهذا ماسيتم إيضاحه في المطلب اللاحق.

الفرع الثاني: التحديد القانوني للمدة

ينهض دور القانون في تحديد المدة في عقد الايجار عندما يسكت المتعاقدان عن تحديدها أو إذا تعذر إثبات المدة المدعاة بها. وقد نصت المادة/741 من القانون المدني العراقي على انه (إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة او عقد لمدة غير محددة او تعذر اثبات المدة المدعى بها فيعتبر الايجار منعقداً للمدة المحددة لدفع الاجرة وينتهي بإنقضاء هذه المدة بناءاً على طلب أحد العاقدين إذا هو نبه الآخر بالإخلاء في المواعيد الآتي بيانها:-

أ-في الاراضي الزراعيه اذا كانت المدة المحددة لدفع الاجرة ستة أشهر أو أكثر يكون التنبيه بثلاثة أشهر فإذا كانت المدة أقل من ذلك كان التنبيه بثلاثة اشهر فإذا كانت المدة أقل من ذلك كان التنبيه قبل نصفها الأخير، كل هذا مع مراعاة حق المستأجر في المحصول وفقاً للعرف.

ب-في المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما الى ذلك إذا كانت المدة المحدده لدفع الاجره أربعة اشهر أو اكثر يكون التنبيه قبل إنتهائها بشهرين، فإذا كانت المدة المحدده أقل من ذلك كان التنبيه قبل نصفها الأخير.

ج- في المساكن والغرف المؤثثه وفي أي شيء غير ماتقدم، إذا كانت المدة المحددة لدفع الاجرة شهرين او اكثر يكون التنبيه قبل نهايتها بشهر واحد فإذا كانت المدة اقل من ذلك كان التنبيه قبل نصفها الاخير).

وقد جاء النص العراقي مطابقاً لنص المادة /563 من القانون المدني المصري.

ويلاحظ أن كلا النصين المصري والعراقي  بأنهما اوردا عبارة (إذا عقد الايجار دون اتفاق على مدة فيعتبر منعقداً للمدة المحددة لدفع الاجرة)، وعبارة دون اتفاق تختلط مع وضع أخر وهو أن يتطرق المتعاقدان الى المدة إلا انهما لم يتفقا عليها، وفي الحالة الاخيرة يعتبر العقد باطل كما أسلفنا لعدم الاتفاق على ركن المدة في العقد، كفرض أن تكون إرادة المستأجر اتجهت الى أستئجار المنفعه لمدة ثلاث سنوات أما إرادة المؤجر اتجهت لمدة سنه واحده  وبقي الحال دون اتفاق على المده، حينها يكون العقد باطل لعدم تطابق الرضا تطابقاً تاماً على ركن المدة، أما الوضع المنصوص عليه في الماده/741 مدني العراقي والمواد المطابقة في القانون المصري والسوري فإنها تحكم حالة عدم التطرق مطلقاً للمدة، حينها ولتقليل حالات البطلان فإن المشرع يتكفل بإكمال إرادة المتعاقدين وتفسير إرادتهما بأنها تتجه الى أن تكون المدة هي مدة دفع الأجرة¹⁷، وكان الاوفق ان تكون العبارة كما وردت في القانون اللبناني  حيث نص  في المادة /591 موجبات وعقود (إذا لم يعين الأجل).

 

ومع كل ماتقدم فإن أتجاه المشرع العراقي والمصري تماشى والسياسة التشريعية الرامية الى تقليل حالات البطلان فدون هذا النص لكان السكوت عن جهة المدة سيؤدي حتماً الى بطلان العقد، وكذا إذا ماتعذر أثبات المدة بين المتعاقدين وغالبا ما سيكون أثباتها عبئاً كبيراً على من يدعيها وعلى وجه الخصوص إذا لم تكن مكتوبة.

والسؤال الذي يثور هنا، مادامت المدة قد حددت قانوناً فما تاريخ مبدئها وما تاريخ منتهاها؟

ونرى أن لا خلاف على بدء الإجارة مادامت المدة لم يجر التطرق لها مطلقاً حيث يعتبر بدء الأنتفاع هوتاريخ بدء الإجارة فقبل هذا التأريخ لايمكن للإجارة أن تبدأ ماداما لم يتطرقا لها مطلقاً أما إذا اتفقا على تاريخ بدء الإجارة ولم يتطرقا الى مدة الإجارة فيجب عندها أعمال أرادتهما حتى لو لم يتم الأنتفاع الفعلي، سيما وأن تاريخ بدء الإجارة يتحدد بموجبه نهاية الإجارة تأسيساً على دفع الأجرة.

وقد راعى المشرع طبيعة المأجور في المدد التي على الطرفين مراعاتها لأنها مدة الإيجار، ففي الأراضي الزراعية يجب أن يكون التنبيه قبل ثلاثة أشهر إذا كانت المدة أقل فيجب التنبيه قبل نصفها الأخير، مع مراعاة حق المستأجر في المحصول وفقاً للعرف

أما في المنازل والحوانيت والمتاجر والمصانع والمخازن، فيجب التنبيه قبل شهرين إذا كانت المدة أقل من أربعة أشهر فيجب أن يكون التنبيه قبل نصفها الاخير.

في حين أوجب أن يكون التنبيه قبل شهر واحد في المساكن والغرف المؤثثة اذا كانت المدة المحددة لدفع الاجرة شهرين أو أكثر فإذا كانت المدة أقل من شهرين وجب التنبيه قبل نصفها الاخير.

ويمكن القول بأن هذه المدد ليست من النظام العام فيمكن لطرفي العقد أن يتفقا على مخالفتها وعند ذاك يجب أعمال إرادتهما في مواعد التنبيهات. وفي كل الاحوال فأن الشكلية التي نص عليها القانون أو التي اتفق عليها الطرفان في مواعيد المبينة يجب ان تحترم وإلا كان الجزاء بقاء العقد رغم التنبيه الموجه في مواعيد تخالف مانص عليه القانون أو الاتفاق.

فإذا ماكانت مدة دفع الاجرة مثلاً لارض زراعية هي سنه، ونبه المؤجر والمستأجر بإنهاء العقد قبل 88 يوماً من نهاية السنه، عندها يستطيع المستأجر التمسك ببطلان التنبيه والبقاء في المأجور مدة أخرى.

وقد أختلف الفقهاء المسلمين إزاء حالة عدم التطرق الى المدة في عقد الإيجار، فرأى البعض بأن العقد باطل كون مدة الاجارة مبهمة مما يؤدي الى النزاع وأن الاجارة في هذه الحالة لا تصح، ذلك لان المدة مقياس المنفعة، وعليه لابد من أن تحدد المدة صراحةً أو ببيان أساس يمكن الاستناد اليه لتحديدها¹⁸.

ورأى آخرون بأن الإجارة صحيحة وأن لم تعين مدة أنتهائها لان العقد تام والاجرة معلومة فالمنفعة تكون معلومة لانها تواكب المدة المحددة لدفع الاجرة وإن مجرد الجهالة بنهاية الاجارة لا يستلزم البطلان ولم يجيزوا الفسخ حتى نهاية المدة الاولى المحددة لدفع الاجرة بإعتبارها تمثل نهاية المدة وإن لم ينص عليها صراحة¹⁹.

ختاماً وجدنا اتفاق الفقه على صحة عقد الايجار اذا تم تحديد المدة صراحة أو ضمناً كذلك يرى الاغلبية من الفقه صحة الاتجاه التشريعي بتحديد مدة الايجار عند عدم التطرق اليها أو عدم إستطاعة إثباتها وهي مدة دفع الاجرة ولكن ماهو رأي الفقه في حالة تأبيد عقد الايجار هذا ماسيتم بحثه في المطلب القادم.

 

المطلب الثاني: الإيجار المؤبد

الأصل في عقد الإيجار التأقيت فلا يصح أن ينفصل الانتفاع بالمأجور عن ملكيته بصفة دائمة، ثم ان عقد الايجار من حيث المبدأ ينشئ التزامات شخصيه والاخيرة لا تصح أن تكون مؤبدة²⁰.

ولكن وخلافاً للاصل المتقدم فأن للمالك الحق بترتيب حقوق عينيه تمنع عنه المنفعة لمدة طويلة كحق المنفعة مثلاً أو الإجارة الطويلة أو الحكر. وما دامت العين تبقى لمالك الرقبه وأن المنفعة هي مايتمتع به الطرف الآخر فأن هذه الاوضاع تشابه كثيراً الإجارة.

لذا أرتأينا أن نبحث الإيجار المؤبد المرتب لحق شخصي (الفرع الاول) والإيجار المؤبد المرتب لحق عيني (الفرع الثاني).

 

الفرع الاول: الإيجار المؤبد المرتب لحق شخصي

قدمنا أن عقد الإيجار يرتب من حيث الأصل حقوقاً شخصية فيما بين أطرافه، ومن خصائص الحقوق الشخصية ان لاتكون مؤبده. وعليه فأن عقد الايجار، وهو عقد مؤقت تكون فيه مدة الايجار معلومة²¹.

ويرى أغلبية الفقه في مصر أن عدم تأبيد عقد الايجار في ظل القانون المدني قيد طبيعي يفرضه النظام العام على حرية المتعاقدين في تحديد مدة الايجار بما  لا يجعلها مؤبدة، لانه بدون القيد يتأبد الفصل بين ملكية الشئ التي هي عادةً للمؤجر وبين منفعة الشئ التي يجعلها الايجار للمستأجر، بما يهدد القيمة المالية الحقيقية للأشياء والاعيان في المجتمع وبما ينتقص منها انتقاصاً جسيماً²².

ويرى جانب من الفقه في مصر ان الإيجار المؤبد الذي يرتب حقوقاً شخصية باطل ²³، الا ان الرأي السائد أن الايجار المؤبد وما يشبه به بسبب طول مدته لا يعتبر عقداً باطلاً فهو عقد صحيح ولكن في حدود المدة القصوى للايجار كما حددها الفقه ويقررها القضاء بالنظر الى ظروف العقد وطبيعة الشئ المؤجر بشرط الا تزيد على ستين عاماً.

وقبل ان نتطرق الى حكم الايجار المؤبد لابد لنا من معرفة متى يكون عقد الايجار مؤبداً؟

يرى بعض الفقه بأن يكون عقد الايجار مؤبداً إذا لم يكن له أجلاً معيناً، أي لم يحدد لبقائه زمن محدد ينتهي عند إنقضائه، ولم يكن لأحد طرفيه أن يستقل بإنهائه بإرادته المنفردة، دون الحاجة الى الاتفاق مع الطرف الاخر. وعلى ذلك فالاتفاق على دوام الايجار مابقي الشئ المؤجر، يعني تأبيد الايجار²⁴.

ويؤكد استاذنا الدكتور محمد حسن قاسم بأن الرأي الغالب في الفقه المصري يذهب الى ان الايجار يكون مؤبداً إذا زادت مدته على ستين سنة وذلك قياساً على الحكر²⁵.

ويذهب بعض الفقه  الى انه لايوجد حد أقصى لمدة الايجار في القانون المصري، وبالتالي فلا يتقيد القاضي بمدة الستين سنه قياساً على الحكر ولا بأية مدة أخرى ولو زادت على ستين سنة إلا إذا كان الايجار مؤبداً او في حكم المؤبد ²⁶.

ويلاحظ بأن القانون اللبناني لم ينص على حد أقصى للإجارة ضمن القواعد العامة، إلا إنه نص في المادة/603 موجبات وعقود على امكانية إبرام عقد إجارة على الاراضي الزراعية لمدة لاتتجاوز 40 سنة وقرر إمكانية فسخ الإجارة بعد إنقضاء المدة. وبذلك حسم المشرع اللبناني النزاع بعدم بطلان العقد المبرم لمدة تزيد على الحد الاقصى في الاراضي الزراعية وأعتمد نظرية إنتقاص العقد بأن جعل الحق لكلا المتعاقدين بفسخ العقد بإنتهاء مدة الاربعين سنة²⁷.

أما المشرع العراقي فقد أجاز تأبيد العقد عندما نص في المادة/740 من القانون المدني العراقي على " إذا عقد الايجار لمدة تزيد على ثلاثين سنة أو كان مؤبداً جاز إنهاؤه بعد إنقضاء ثلاثين سنة بناء على طلب أحد المتعاقدين........... ويكون باطلا كل إتفاق يقضي بغير ذلك".

ويلاحظ على التشريع العراقي بأن جعل النص من النظام العام فلا يجوز لأطراف العلاقة العقدية الاتفاق على مخالفته، كما نص بعبارات صريحة على جواز تأبيد العقد ولم يقرر البطلان حتى عند إتجاه إرادتي الطرفين على أن يكون العقد مؤبداً وبذلك خالف جميع التشريعات والاراء الفقهية القائلة ببطلان العقد إذا ما إتجهت الإرادتين الى تأبيد العقد وإن لم يستنتج من نيتهما الموافقه على إنتقاص المدة الى الحد الاقصى المنصوص عليه في القانون، وقرر الحق لأي من المتعاقدين طلب إنهاء العقد بعد ثلاثين عاماً، ومن مفهوم المخالفة فإن العقد يبقى قائماً طالما لم يطلب أحد الاطراف إنهاءه وبذلك يكون المشرع العراقي قد أجاز تأبيد عقد الايجار المقرر للالتزامات الشخصية.

ومن الجدير بالذكر فإن قانون الاستثمار العراقي رقم 13 لسنة 2006 المعدل أجاز إستثمار الاراضي اللازمة للمشروع للمدة التي يكون فيها المشروع الاستثمار قائماً على ان لا تزيد على خمسين سنة قابلة للتجديد بموافقة الهيئة على أن تراعى في تحديد المدة طبيعة المشروع ²⁸، كما أجاز القانون المدني العراقي أن تمتد المدة في عقد المساطحة الى خمسين سنة²⁹.

أما الفقهاء المسلمون فإنهم اختلفوا كذلك في صحة العقد المؤبد، فذهب بعضهم الى جواز إجارة العين للمدة التي يقضى فيها، ومنهم من ذهب الى عدم جواز الاجارة لاكثر من سنة لان الحاجة لاتدعوا الى أكثر من تلك المدة ³⁰، ومن شراح مجلة الاحكام العدلية الماخوذة احكامها من افقه الحنفي يذهب الى ان للمالك أن يؤجر  ملكه مدة معلومة سواء كانت تلك المدة قصيرة كاليوم والاسبوع أو طويلة كالسنة حتى لو وصلت الى مائتي سنة على اعتبار أن للانسان أن يتصرف بملكه³¹، وهناك رأي لايجيز أن تزيد مدة الاجارة على ثلاثين سنة³² وترك البعض الاخر تحديد الحد الاقصى للمدة بحسب مايقضي به العرف³³.

ومما تقدم نستطيع القول بأن الفقه القانوني والفقه الاسلامي وكذلك التشريعات لم تكن على إتفاق بشأن عدم صحة تأبيد عقد الايجار كحق شخصي وإنما ذهب كل مجموعة على مذهب مختلف فمنهم من أجاز تأبيد العقد مهما طالت المدة ومنهم من قال ببطلان العقد المؤبد المرتب للحقوق الشخصية بطلاناً مطلقاً ولم يسمح للقضاء بإنتقاص العقد المؤبد، إلا أن الرأي الغالب هو تطبيق نظرية إنتقاص العقد الى الحد الاقصى المسموح به وحسب التشريع لتلك الدولة.

إلا إننا نرجح مانص عليه التشريع العراقي اعمالاً لسلطان الارادة بإمكانية تأبيد العقد مع تمكين كلا المتعاقدين من طلب إنهائه بعد ثلاثين سنة من الانعقاد.

    وإذا ماكان الحال كذلك في عقد الايجار المؤبد المرتب للالتزامات الشخصية فإن الامر مختلف تماماً عندما يرتب عقد الايجار حقوقا والتزامات عينية على أطرافه. وهذا ماسيتم بحثه في الفرع اللاحق.

 

الفرع الثاني: الإيجار المؤبد المرتب لحقوق عينية

اتفق شراح القانون المدني بأن المقصود بالتأبيد في الاجارة هو ان لا تفصل منفعة العين عن رقبتها، وقد اعتمد بعض الفقهاء معيار المدة وطبيعة الشئ للحكم بتأبيد هذا العقد من عدمه، أما الغالبية منهم فقد أعتمد مقياس الحد الأقصى لمدة الإجارة وهو معيار يختلف من دولة إلى أخرى ففي فرنسا ولبنان مثلاً فإن الحد الاقصى للإجارة هو 99 سنة، أما في مصر وقياساً على الحكر فهو ستون سنة، أما في العراق فإن المدة هي ثلاثون سنة.

وحكم تأبيد عقد الإيجار من حيث الأصل باطل، فإذا ماكان الامر مقبول عند إتجاه إرادتي الطرفين في عقد إيجار يرتب التزامات وحقوق شخصية، حيث أن التأبيد في هذه الحالة لا يمكن المتعاقدين أو أحدهما من تنفيذ التزاماته في العقد ومنها على وجه التحديد الصيانة، لان المستأجر سوف لن يهتم بصيانة الشيء المؤجر كما يهتم به مالكه ولن يهتم به مالكه على الوجه الاكمل اذا كان المستأجر سينتفع بالشيء المؤجر الى الابد³⁴.

إلا أن هناك أنواع من الايجار يجوز أن تكون مؤبدة، وهي تختلف عن الايجار المعتاد في أن حق المستأجر فيها عيني لا شخصي، ويؤكد الاستاذ السنهوري" بأن الايجار المؤبد يسد حاجة اقتصادية وحاجة اجتماعية، أما الحاجة الاقتصادية فهي تعمير الاراضي الخربة التي لا يستطيع ملاكها تصليحها فيؤجرها الى من يستطيعون ذلك وهؤلاء يميلون في الغالب الى ان يكون الايجار مؤبدا حتى يطمئنوا الى أن الاموال التي انفقوها في تصليح الارض ستثمر ولو بعد زمن طويل ثمرة يجنونها هم، والحاجة الاجتماعية هي رغبة الملاك ان يبقوا ملاكا مع جعل حق الملكية يتجزأ بينهم وبين من هم أكثر صلاحية منهم لاستغلالها"³⁵.

وإن ما اخذت به القوانين المدنية النافذة عن الشريعة الاسلامية من الاجارات المؤبدة، هو الحكر وعقد الاجارتين. وهو ماسيتم تناوله تباعاً.

أولاً- الحكر

يعرف الحكر بأنه عقد يؤجر به مالك العقار عقاره لمستأجر الى الابد أو لمدة طويلة في مقابل أجر المثل³⁶. ويعرفه آخر بأنه حق عيني يخول المحتكر الانتفاع بأرض موقوفة بالبناء عليها أو بالغرس أو لأي غرض آخر وذلك في مقابل أجرة معينة³⁷.

ويلاحظ أن هناك اختلاف بين التعريفين، حيث يشير الثاني بأن عقد الحكر يرتب حقاً عينياً فيما لم يشر الآخر لهذه الجهة. كما وأن الثاني يؤكد على أن الارض يجب أن تكون موقوفة بينما لم ينص الاول على ذلك، ثم ان الاول يقرر ان يكون مقابل الحكر أجر المثل بينما لم يقرر الثاني هذا الأمر.

ويرجح التعريف الثاني كونه الاقرب الى رأي الفقهاء المسلمين في إمكانية تأجير الارض الموقوفة الخربة التي يتعذر اعمارها ولو كانت مدة الاجارة طويلة نسبياً³⁸.

وحق الحكر من الحقوق غير المرغوب فيها في الشريعة الاسلامية لانه يثقل الملكية بعبء خطير، مما يجعل المشرع المدني يحد من انتشاره ويضيق من نطاقه، لذا حدده المشرع المدني بمدة ستون سنة على الرغم من ان فقهاء الشريعة لم يحددوا له حداً أقصى³⁹.

وقد نصت المادة/999 من القانون المدني المصري بأنه " لايجوز التحكير مدة تزيد على ستين سنة، فإذا عينت مدة اطول او اغفل تعيين المدة، اعتبر الحكر معقودا لمدة ستين سنة ".

ويلاحظ ان هناك فرق جوهري بين حكم الاجارة المرتبة للحقوق الشخصية او ماتسمى الاجارة المعتادة⁴⁰وبين (الحكر)في انه اذا ما اغفل تعيين المدة في النوع الاول فإن المشرع يفترض أن مدة الاجارة هي دفع الاجرة⁴¹، اما في حالة الحكر فأن المشرع يعتبر المدة قد عقدت الى ستين سنة. كما وان المشرع نص على تطبيق نظرية انتقاص العقد حيث ورد "...... فإذا عينت مدة اطول...... اعتبر الحكم معقودا لمدة ستين سنة"⁴².

والاصل ان الحكر ينتهي بإنتهاء المدة المتفق عليها أو إنقضاء ستون سنة، إلا إذا أخل المحتكر بالتزامه اتجاه الارض ومنها إذا لم يدفع الاجرة مدة ثلاثة سنين متتالية فإن للمحكر طلب فسخ العقد^43.

وبعد تبيان مدة الحكر نرى ان من الضروري إيضاح المدة في حق الاجارتين وفقاً للفقرة التالية.

ثانياً- عقد الاجارتين

يعرف عقد الاجارتين بأنه عقد تؤجر به جهة الوقف مكاناً مبنياً اجارة مستمرة لغير اجل مسمى, ويدفع المستأجر مبلغاً مقدراً على سبيل التبرع لجهة الوقف وقت التعاقد, ثم يدفع اجرة سنوية معلومة ⁴⁴.

 أما المشرع المصري فقد عرف عقد الاجارتين" هو ان يحكر الوقف ارضاً عليها بناء في حاجة الى اصلاح, مقابل مبلغ منجز من المال مساو لقيمة هذا البناء واجرة سنوية للأرض مساوية لأجر المثل" ⁴⁵. وتنص الفقرة/2 من المادة/1013 من القانون المدني المصري على ان تسري على حق الاجارتين أحكام الحكر.

ويؤكد الفقه بأن حق الاجارتين نوع من الحكر, فهو حق عيني يقع على ارض موقوفة شريطة ان تكون هذهِ الارض مشغولة بالبناء ولكنها بحاجة الى اصلاح فيكون على المستاجر واجب اصلاحها ⁴⁶. وسمي بالاجارتين لأن المستأجر يلتزم بدفع مبلغ مساوي لقيمة البناء عند ابرام العقد ثم يلتزم بأجرة سنوية للأرض مساوية لأجر مثلها.

وعليه فأن حق الاجارتين من حيث مدتهُ يمكن ان يكون مؤبداً على رأي الفقه المدني والشريعة الاسلامية, ومحدد بمدة لاتزيد على ستين سنة حسب نص القانون المدني المصري.

لكننا نرى بأن المشرع اللبناني قد جاء بحكم مختلف تماماً عن التشريع المصري والعراقي في الاجارة الطويلة وفي الاجارتين, حيث يقرر في كلا النوعين للمستأجر الحق بشراء العقار ببدل يعادل ثلاثون قسطاً سنوياً من بدلات الاجرة التي يحددها القانون بما يساوي ثلاثة من الالف من قيمة العقار حسبما تحدد القيمة المذكورة بالتخمين المتخذ اساساً لجباية الضريبة العقارية , إضافة الى إجازة  تأبيد الاجارة ⁴⁷.

ومن الجدير بالذكر فأن هناك نوع اخر من الايجارات المرتبة لحقوق عينية وهو حلول الانتفاع أوكما سماه المشرع المصري في القانون المدني خلو الانتفاع وهو كما عرفه القضاء المصري ايجار لزمن غير محدد من جهة الوقف في ارض موقوفة مبنية او زراعية ويلتزم المستأجر  بأصلاح الارض, ويدفع أجرة مقدرة لاتتغير. ويقرر القضاء بأن خاصية عقد حلول الانتفاع هي صيانة وتصليح عقار موجود وليس خلق أشياء جديدة⁴⁸.

أما القانون المدني المصري فقد نص على هذا النوع في المادة/1014 "1- خلو الانتفاع عقد يؤجر به الوقف عينا ولو بغير اذن القاضي مقابل اجرة ثابتة لزمن معين.2- ويلتزم المستأجر بمقتضى هذا العقد أن يجعل العين صالحة للأستغلال, ويحق للوقف ان يفسخ العقد في أي وقت بعد التنبيه في الميعاد القانوني طبقاً للقواعد الخاصة لعقد الإجارة, على شرط أن يعوض المستأجر عن النفقات..... 3- وتسري عليه الاحكام الخاصة بالعقارات الموقوفة......".

والظاهر أن المشرع المصري قد غير من حكم هذا العقد بعد تشريع القانون المدني النافذ فبعد أن كان عقد الحلول او خلو الانتفاع غير محددة المدة وجواز تأبيده وانه عقد يرتب حقوقا عينية لاشخصية في القانون القديم, جاء النص الجديد النافذ ليجعل من هذا العقد عقد اجارة معتاد مرتباً لحقوق شخصية للمستأجر  في ذمة المؤجر. وان المدة وان كانت معينة, الا انه يجوز لجهة الوقف انهاء العقد بعد التنبيه قانوناً على أن تعوض جهة الوقف المستأجر عن النفقات التي انفقها.

ونرجح رأي الفقه القائل  بأنه ليس عملاً تشريعياً سليماً ان يوضع عقد خلو الانتفاع  الى جانب الحكر وعقد الإجارتين لأنهما يرتبان حقوقاً عينية بينما الاخر هو ايجار معتاد ويرتب حقوقاً شخصية⁴⁹.

وخلاصة القول فأن المشرع قد تدخل في تحديد اقصى مدة للأجارة سواء تلك المرتبة لحقوق شخصية أم المرتبة لحقوق عينية ولم يسمح بالتأبيد حتى في الأخيرة الا انه ولخصوصية الأجارة العينية فقد أجاز ان تطول المدة نسبيأ بحيث تنفصل منفعة الشيء عن رقبته.

إلا إننا نرجح إعمال ارادة المتعاقدين حتى لو اتجهت الى تأبيد عقد الاجارة بنوعيه قياساً على حق المالك بالتصرف بالشيء. وان حاجات الافراد لايمكن حصرها, فلرب اجارة دائمة تحقق مصلحة كبيرة للمالك  افضل من اجارة مؤقتة.

وبعد ماتقدم من بحث في تحديد المدة  لابد لنا من تناول آثار المدة  على انقضاء العقد او استمراره  وهذا ماسيكون مدار بحثنا في المبحث الثاني.

المبحث الثاني: أثر المدة في إنهاء عقد الإيجار أو أستمراره

عقد الإيجار بأعتباره من عقود المدة فهو مؤقت بالضرورة وبالتالي فإنه لابد من أن ينتهي بإنتهاء مدته، ولذا فإن إنقضاء مدة الإيجار هي السبب الطبيعي لانتهاء هذا العقد أوقد ينقضي الايجار قبل انتهاء مدته لأسباب يحددها القانون⁵⁰.

بيد أنه لايوجد مايمنع أن يستمر العقد بعد إنتهاء مدته أما لكون المستأجر والمؤجر قد عقدا إيجاراً جديداً أو أن القانون ينص على بقاء العقد مع انتهاء مدته⁵¹.

وعليه آثرنا أن نبحث في هذا القسم إنتهاء عقد الإيجار أما بسبب إنتهاء مدته أو قبل إنتهاء مدته (المطلب الاول). وكذلك أستمرار عقد الايجار مع انتهاء مدته سواء كان ذلك خضوعاً لإرادة المتعاقدين أم خضوعاً لنص القانون (المطلب الثاني).

 المطلب الأول: إنتهاء الإيجار

ينتهي عقد الإيجار النهاية الطبيعية بإنتهاء مدته، وقد ينتهي كما أسلفنا قبل إنتهاء مدته لأسباب تتعلق غالباً بمصلحة المستأجر فقد يبرم عقد الايجار لمدة عشر سنوات كمحل للحدادة وخلالها يصبح التزام المستأجر مرهقاً لعدم استطاعته مباشرة العمل لأسباب صحيه مثلا، او كأن يموت المستأجر ولم يستطع الورثه إتمام مدة الإجاره لعدم معرفتهم بمهنة مورثهم أو قد يغير المستأجر موطنه لسبب أنتقال وظيفته من مدينه الى اخرى، وفي كل هذه الاحوال أتاح القانون للمستأجر أو ورثته إنهاء عقد الإيجار قبل انقضاء مدته.

 ولما تقدم يمكن لنا أن نبحث إنهاء الايجار بإنقضاء مدته (فرع أول)، وقبل انقضاء مدته (فرع ثانٍ).

 

الفرع الأول: إنتهاء الإيجار بإنقضاء مدته

سبق وأن رأينا بأن مدة الإيجار قد يتفق الطرفان عليها صراحة وقد يتفقا على تحديدها ضمناً، كما وبينا بأن القانون قد يقوم مقام إرادة الطرفين فيحدد المدة عند السكوت عنها ولم يتطرق لها الطرفان عند التعاقد أو يتفقان عليها ويتعذر على أحدهما إثباتها فتكون المدة عند ذلك مدة دفع الاجرة^.  وسنقوم بعرض الامرين وكما يلي:-

أولأً- إنتهاء الإيجار بإنقضاء المدة المتفق عليها

قد يتفق المتعاقدان على تأريخ لنهاية عقد الايجار دون إتخاذ أي إجراء آخر كالتنبيه، ويترتب على ذلك أن على المستأجر أن يخلي المأجور عند إنتهاء المدة المتفق عليها وإلا عد غاصباً ويحكم بالتخلية^.

وهذا مانصت عليه م/779 من القانون المدني العراقي "1- ينتهي الايجار بإنتهاء المدة المحددة في العقد دون حاجة الى تنبيه بالأخلاء.....". كذلك القانون المدني المصري فقد نص على إنقضاء الايجار بإنقضاء مدته دون الحاجة الى تنبيه حيث نص في المادة/598 منه "ينتهي الايجار بإنتهاء المدة المعينة في العقد دون حاجة الى تنبيه بالإخلاء"، وبمثل هذا الحكم نص القانون السوري في المادة/565 منه " ينتهي الايجار بإنتهاء مدته المعينة في العقد دون الحاجة الى تنبيه بالاخلاء". وكذا القانون اللبناني في المادة/590 موجبات وعقود.

وأن الحكم الوارد في النصوص أعلاه ماهو إلا تطبيق لقاعدة العقد شريعة المتعاقدين، إذ أن المتعاقدين كانا قد أتفقا على تأريخ إنتهاء العقد وبالتالي فأن هذا التاريخ هو المعول عليه في إنقضاء الإجارة دون الحاجة الى أي إجراء آخر.

ولكن قد يشترط المتعاقدان مع إتفاقهما على تأريخ إنتهاء العقد أن ينبه أحدهما الاخر بتواريخ محددة وإلا امتد الايجار لفترة مماثلة لمرة واحدة أو عدة مرات.

وأن الفقه اتفق على أن هذه الشروط معتبرة ويجب مراعاتها حيث يتوجب على الطرف الذي يرغب بإنهاء العقد في هذه الحالة أن يتوجه بتنبيه الطرف الاخر بالمواعيد التي اتفقا عليها في العقد او بإتفاق لاحق له وإلا أمتد الايجار لفترة أخرى ⁵².

أما إذا كانت المدة التي يتفق على امتداد الايجار اليها عند عدم التنبيه غير محددة في العقد، كما إذا أقتصر الطرفان على القول بأن الايجار ينتهي بإنتهاء المدة المعينة له إذا نبه أحد المتعاقدين الاخر بالاخلاء في ميعاد معين، دون تحديد للمدة التي يمتد اليها الايجار في حالة عدم صدور هذا التنبيه، في مثل هذه الحالة يمتد عقد الايجار عند عدم صدور التنبيه في ميعاده الى مدة غير معينة، وتحدد هذه المدة بالفترة المعينة لدفع الاجرة، ويمتد الإيجار الى فترات متعاقبة، حتى يصدر التنبيه بالاخلاء في الميعاد الذي تقضي به المادة/741 مدني عراقي والمادة/563 مدني مصري⁵³.

 

ثانياً-أنتهاء الإيجار المحدد مدته مدة دفع الاجرة

بينا في الفقرة اعلاه كيف أن الإيجار ينعقد لمدة دفع الأجرة، وقد تواترت التشريعات على وجوب التنبيه لإنهاء هذا العقد، وقد حددت التشريعات كما أسلفنا للمدد التي يجب على الأطراف إحترامها في توجيه التنبيهات. فإذا لم يصدر التنبيه في ميعاده، أمتد الإيجار إلى فترة ثانية من الفترات المعينة لدفع الاجرة ثم الى ثالثة ورابعة الى ان يصدر هذا التنبيه في ميعاده، وقد سبق وأن تعرضنا لذلك بالتفصيل عند الكلام عن تحديد مدة الإيجار.

ولكن مايجب الإشارة إليه في هذا المقام، ماهو التنبيه، وما طبيعته، وممن يجب صدوره، التنبيه هو عمل قانوني من جانب واحد، يتضمن رغبة صاحبه في إنهاء الإيجار، ولذلك فهو ينتج أثره دون توقف على قبول من وجه إليه ⁵⁴. ويكفي لذلك أن يصل إليه ولولم يقبله ⁵⁵. أو هو إخطار يبعث به أحد طرفي العقد إلى الطرف الاخر، متضمناً رغبته في إنهاء العقد بمجرد حلول الاجل المحدد له⁵⁶. ولا يشترط شكل خاص، فيجوز شفاهة أو كتابة بخطاب عادي أو مسجل بعلم الوصول أو بغير علم الوصول وذلك كله مالم يتفق على أن يفرغ في شكل معين كشرط لإثباته أو كشرط لوقوعه، ولا يملك من وجه التنبيه الرجوع عنه بعد إصداره إلا برضا الطرف الآخر لتعلق حق الاخير به ⁵⁷. وبالتالي يمكن لمن وجه إليه أن يتمسك به دون أن ينبه بدوره على الطرف الآخر برغبته في الاخلاء حتى لو نزل من وجه التنبيه إليه ⁵⁸.

ولابد أن يصدر التنبيه ممن له صفة في توجيهه وأن يوجه إلى من له صفة في تلقيه، وقت توجيهه، سواء أكان طرفاً في العقد بصفته مؤجراً أو مستأجراً أو نائباً له أو شخصاً انتقلت إليه حقوق المؤجر أو المستأجر من الخلف العام أو الخلف الخاص⁹⁵.

ماتقدم يمكن قبوله فيما إذا كان المؤجر شخصاً واحداً والمستأجر كذلك، ولكن مالحكم في حالة تعدد المؤجرين أو المستأجرين ؟

يرى بعض الفقه في مصر وجوب أن يوجه التنبيه من الجميع الى الجميع سواء كان هناك تضامن أم لا، ولكن هذا الرأي لايمكن تطبيقه على الأقل بالنسبة للشركاء المشتاعين، ذلك ان التنبيه بالاخلاء من أعمال الإدارة المعتادة كعملية الاجارة ذاتها، والادارة المعتادة للمال الشائع تثبت للاغلبية المطلقة للشركاء محسوبة على اساس انصبتهم⁶⁰.

وهذا ماسار عليه القضاء العراقي " كان على محكمة البداءة ان تطلع على رأي الشركاء ممن يملكون أغلبية السهام في مدى رضاهم بالتنبيه الموجه من أحد الشركاء بالتخلية من عدمه " ⁶¹.

 وقد نصت القوانين المتخذه للمقارنه في هذا البحث على مدد محددة للتنبيه على مستخدم هذا العمل القانوني احترامها، وهذا الامر لم يثر خلافاً بين الفقهاء إلا انهم اختلفوا في صلاحية التنبيه المتأخر للمدد التالية من عدمه، فذهب البعض إلى انه لايصلح كتنبيه بالاخلاء عن المدة التي لم تبدأ بعد، بل يجب تجديده في المواعيد القانونية حتى ينتج أثره في إنهاء العقد⁶²، وذهب رأي آخر بأن التنبيه المتأخر وأن لم يكن صالحاً عما فات من مده وان العقد سيتجدد لمدة أخرى إلا إنه يعلن عن رغبته من وجهه في إنهاء الإيجار في أقرب وقت ممكن، مالم يثبت قصد موجهه إلى غير ذلك⁶³.

لكن القضاء العراقي حسم موقفه بإعتبار ان التبيه المتأخر لايصلح في كشف نية من وجهه بأنه قد أراد التنبيه عن هذه المدة أو المدد التالية، وقرر بأنه يجب احترام المدد سواء تلك التي حددها القانون أم التي اتفق عليها الاطراف ⁶⁴.

ونرجح الرأي القائل بعدم صلاحية التنبيه المتأخر للمدد التالية والذي اخذ به القضاء العراقي، ذلك إن حاجات الناس تتغير مع مرور الزمن، وعليه فلا يجب أن نرتب أثرا على إجراء عن مدة ثم نلزم من وجهه بآثاره عن مده أخرى، فقد تكون الظروف قد تغيرت وأصبح في حال لايروم وقتها الاخلاء.

بعد أن تكلمنا عن كيفية انقضاء الايجار بإنقضاء مدته، سنبحث في الفرع اللاحق كيفية انقضاء الايجار قبل انقضاء مدته.

 

الفرع الثاني: إنقضاء عقد الإيجار قبل إنتهاء مدته

الاصل ان يظل العقد نافذاً للمدة التي اتفق عليها اطراف عقد الإيجار ⁶⁵، وحيث ان عقد الإيجار من العقود المستمرة  فإن التزامات وحقوق طرفي العقد سوف تمتد مع امتداد وأستمرار العقد، وكون الظروف القائمة وقت إبرام العقد قد لاتبقى على حالها طوال مدة الإجارة فقد تتغير هذه الظروف مما يجعل من تنفيذ الالتزامات أمراً أما مستحيلاً أو مرهقاً أو غير ذي جدوى لأحد الأطراف، لذا تنبه المشرع لجميع هذه الفروض ونص على عدة أسباب تسمح  بإنقضاء عقد الإيجار قبل انقضاء مدته. ومن هذه الاسباب مايمكن تصنيفه ضمن القواعد العامة إذ ينتهي بموجبها أي عقد فيما لو حدثت، نوضحها في البند الأول، ومنها مايختص بعقد الإيجار نفصلها في البند الثاني.

 

أولاً- إنتهاء عقد الإيجار قبل إنقضاء مدته وفقاً للقواعد العامة

ينقضي الإيجار قبل إنتهاء المدة المحددة له أصلاً إذا توافر سبب من الاسباب التي تنحل بها العقود عموماً، كالتقايل أو إتحاد الذمة أو إستحالة التنفيذ⁶⁶. كذلك تنتهي العقود جميعاً ومنها عقد الإيجار عند إخلال أحد المتعاقدين بالتزاماته بفسخ العقد، حيث تقضي القواعد العامة في القانون المدني بأنه إذا أخل المؤجر أو المستأجر بالتزاماته جاز للطرف الثاني طلب فسخ الإيجار، كإخلال المؤجر بتسليم العين المؤجرة، أو عدم صيانتها، أو إخلاله بعدم ضمان التعرض أو التعدي الصادر من الغير على العين المؤجرة، مما يسمح للمستأجر عندها طلب فسخ الإجارة قبل انقضاء مدتها. كما يحق للمؤجر طلب الفسخ كجزاء لإخلال المستأجر عند عدم الوفاء بالأجرة أو أستعمال العين المؤجرة على نحو يضر بالمؤجر⁶⁷.

وتوجب القواعد العامة توجيه الاعذار من قبل الطرف الراغب بالفسخ ينذره بموجبه بضرورة الإيفاء بالالتزام وإلا تعرض العقد لطلب الفسخ على أن يمنح مهلة مناسبة للوفاء وبخلافه يحق للطرف المعذر طلب الفسخ والتعويض إذا كان له مقتضى⁶⁸.

وتطبيقاً للقواعد العامة فقد نصت أغلب القوانين على إمكانية فسخ عقد الإيجار إذا ماهلك المأجور هلاكاً كلياً يؤدي إلى عدم تمكن المستأجر من الانتفاع  بالمأجور، كما لو أكل النهر الارض المؤجرة، ويشير جانب من الفقه بأنه ليس من الضروري ان يصل الدمار إلى الحد السابق لوصف الهلاك بأنه هلاك كلي، بل يكفي أن يكون من شأنه أن تصبح العين غير صالحة كلية لأداء الغرض الذي أجرت من أجله^69.

كما وينتهي عقد الايجار كذلك وفقاً للقواعد العامة قبل انتهاء مدته أذا ماواجه احد المتعاقدين ظروفاً من شأنها ان تجعل تنفيذ الايجار من مبدئه او في اثناء سريانه مرهقاً على ان يراعي من يطلب الفسخ مواعيد للتنبيه بالإخلاء⁷⁰.

وعلى الرغم من اختلاف الشروط التي تناولتها التشريعات المختلفة من حيث إنهاء الإيجار للعذر الطارئ, إذ اشترط  القانون المدني المصري  ان تكون الظروف خطيرة وغير متوقعة بينما اكتفى المشرع العراقي إن تكون الظروف من شأنها ان تعجل تنفيذ الإيجار مرهقا ⁷¹. وان انهاء الايجار للعذر الطارئ  ماهو الاتطبيق لنظرية الظروف الطارئة⁷².

ثانياً-الأسباب الخاصة لأنهاء الايجار قبل انقضاء مدته

ذكرنا بأن الايجار بأعتباره من عقود المدة, فأن تنفيذه يستغرق زمناً قد يطول , ومع الزمن قد تطرأ حوادث وظروف لم يتوقعها المتعاقدان, يترتب على هذهِ الاحداث ان يصبح بقاء الايجار مرهقاً لأحد طرفيه او لكليهما⁷³.

ومن اهم هذهِ الاسباب هو موت المستأجر أو المؤجر وقد اجمع الفقه ان موت احدهما اوكلاهما لايؤدي حتماً الى نهاية الايجار, وان اثر العقد ينصرف الى خلفهما العام, ذلك إن عقد الايجار لايقوم على أساس الاعتبار الشخصي من حيث الاصل⁷⁴.

كما وان اغلب التشريعات نصت على هذا الاصل وكذلك نصت استثناءات بموجبها  اجاز لورثة المستأجر طلب انهاء العقد رعاية لهم, ذلك ان ظروف التعاقد التي ابرم العقد بموجبها مورثهم قد لاتكون ملائمة لظروفهم, كما لوكان مورثهم يمارس حرفة لم تكن من ضمن اختصاصاتهم كأن ان يكون مورثهم محامياً أو طبيباً أو حرفياً ⁷⁵, أو ان الالتزامات التي يفرضها العقد مرهقة للورثة بحيث لاتتحملها مواردهم, وان القواعد العامة في انصراف اثر العقود للخلف العام لاتسمح بتوريث الحقوق والالتزامات  الا إذا كانت  من مستلزمات الشيء وكان الخلف العام يعلم بها وقت انتقال الشيء اليه⁷⁶.

ويشير جانب من الفقه على وجوب ان يتقدم الورثة بطلب الانهاء في مدة ستة اشهر على الاكثر في حالة كون طلب الانهاء كان بسبب الارهاق الذي تفرضه الالتزامات المشترطة في العقد, بخلاف فيما أذا كان طلب الانهاء بسبب حرفة المستأجر⁷⁷.

ونفضل أن يقرر المشرع مدة معينة لطلب الإنهاء حتى في حالة إنهاء العقد بسبب حرفة المستأجر المتوفى، كي لاتبقي المؤجر تحت رحمة ورثة المستأجر مدة غير محددة استقراراً للمعاملات.

كما نصت العديد من التشريعات على إمكانية المستأجر طلب فسخ عقد الإيجار عند إعسار المستأجر، إلا إنها قيدت هذا الحق إذا لم تحل، كما وجوزت للمستأجر الذي لم يسمح له بإيجار المأجور من الباطن أو التنازل عن الإيجار طلب فسخ عقد الإيجار على أن يدفع تعويضاًعادلاً للمؤجر⁷⁸.

كذلك أجازت العديد من التشريعات للموظف أو المستخدم الذي تقتضي واجباته الوظيفية تغيير موطنه أن يطلب فسخ الإيجار⁷⁹.

ويذهب رأياً في الفقه ان يكون إنتقال الموظف من مدينة إلى مدينة اخرى كشرط لتطبيق النص⁸⁰. في حين ذهب آخرون إلى جواز تطبيق النص وان كان الانتقال من حي إلى آخر في المدينة ذاتها⁸¹.

إلا إننا نرجح الرأي الثاني تماشياً مع روح النص ونية المشرع ذلك إن المسافات بين حي وآخر أصبحت طويلة في المدينة الواحدة.

ويضاف إلى ماتقدم من أسباب لانتهاء الإيجار قبل إنتهاء مدته هو انتقال ملكية المأجور للغير، أي لغير المستأجر، حيث لو انتقلت ملكية المأجور لأنتهى عقد الإيجار بإتحاد الذمة.وفي هذه الحالة فإن التشريعات فرقت بين أمرين، الأول فيما إذا كان عقد الإيجار ثابت التأريخ، وعند ذاك انعقد الإجماع على سريان عقد الإيجار للمدة المتبقية بحق المالك الجديد. أما إذا لم يكن العقد ثابت التأريخ فأن الخيار متروك للمالك الجديد فله أن ينهي مدة الإيجار وله إبقاء المدة حتى نهايتها⁸².

وخلاصة القول بأن عقد الإيجار من حيث الأصل لاينتهي إلا بإنتهاء المدة المحددة في العقد، ولكن لاعتبارات كثيرة فقد نص القانون على نهاية (مبتسرة) لعقد الإيجار حماية للمستأجر مرة والمؤجر مرة وللغير مرة اخرى، فإذا ماحدثت ظروف طارئه جعلت من الالتزامات مرهقة للمستأجر جاز له طلب فسخ العقد كذلك إذا ما انتقل مقر عمله فله ذات الحق، أما مصلحة المؤجر فقد حماها المشرع عند إعسار المستأجر إذا لم يتمكن الأخير من وضع تأمينات كافية تتيح للمؤجر الحصول على الأجرة للمدة المتبقيية، كذلك تنبه المشرع لحماية المالك الجديد من التواطؤ بين البائع والغير بإبرام عقود إيجار تؤدي إلى الإضرار بمصلحة المشتري بنزع المنفعة كلها أو جزء منها، فقرر له حق إنهاء الإيجارات غير ثابتة التأريخ.

كما أجاز المشرع للورثة وفي حالات إنهاء عقد الإيجار قبل إنقضاء مدته بعد موت المستأجر، سيما وأن عقد الإيجار يفرض الكثير من الالتزامات وفي مقدمتها الأجرة التي قد تكون مرهقة لهم أو إنهم غير مستعدين لتحصيل المنفعة من المأجور للمدة المتبقية تبعاً لمهنهم التي تختلف عن مهنة مورثهم.

ويمكن وصف إنهاء عقد الإيجار قبل إنقضاء مدته من المسائل الطبيعية التي تواجه عقد الإيجار بإعتباره من عقود المدة، إلا أن ماهو غير طبيعي هو أن نرى عقد الإيجار يستمر لمدد أخرى، وهذا ماسيتم بحثه في المطلب التالي.

المطلب الثاني: بقاء الإيجار مع إنقضاء مدته

يتجدد عقد الإيجار إذا إنتهت مدته بأن يتفق المؤجر والمستأجر على إبرام عقد جديد وبشروط جديدة ومنها مدة الإيجار، وتجديد الإيجار على هذا النحو الصريح لايثير أية صعوبة، ولكن قد يبقى عقد الإيجار قائماً مع إنتهاء مدته حيث يتجدد بصورة ضمنية تستخلص من ظروف الحال المتمثل ببقاء المستأجر منتفعاً بالمأجور بعد إنقضاء مدته بعلم المؤجر ودون إعتراض منه (الفرع الأول)، وقد يفرض القانون بقاء العقد بعد إنتهاء مدته رغم إرادة المتعاقدين (الفرع الثاني).

 

الفرع الأول: التجديد الضمني

قد لايتفق المتعاقدان على تجديد العقد صراحة، ومع ذلك يتجدد العقد ببقاء المستأجر حائزاً للشيء المؤجر بعد إنتهاء الإيجار، بعلم المؤجر ودون إعتراض منه، ولايمكن أن يفسر هذا الوضع إلا على إنه تجديد ضمني للإيجار⁸³.

ويمكن تفسير الإرادتين بالشكل التالي، إذ تعتبر شروط العقد القديم هي ذاتها شروط العقد الجديد، وان بقاء المستأجر حائزاً للمأجور إيجاباً من قبله، وعلم المؤجر وعدم إعتراضه قبولا للعقد. وبذا نكون أمام عقد جديد يتضمن  الشروط  ذاتها المنصوص عليها في العقد القديم.

ويشير أغلبية الفقهاء⁸⁴بحق إلى أن هناك فرق بين التجديد الصريح حيث يصرح الطرفان على تجديد العقد لمدة أخرى وبالشروط ذاتها وبين التجديد الضمني. ونرى أن التعبير عن تجديد الإيجار صراحة يقطع النزاع في مسألة تجديد العقد من عدمه، أما في التجديد الضمني فأن سكوت الطرفين هو قرينة على تعبيريهما بالتجديد وهذه القرينة قابلة لإثبات العكس، كأن يدعي المستأجر بأنه كان مريض ولم يستطع تخلية المأجور عند إنتهاء المدة، أو إنه كان يستعمل حقه في حبس المأجور ضماناً لحق له عند المؤجر.

وإن من أهم الشروط التي يبرزها الفقه لتحقق التجديد الضمني هي:-

1. أن تكون المدة الأصلية لعقد الإيجار قد إنقضت
2. أن لايظهر أحد الطرفين قصده في عدم التجديد كأن ينبه الآخر برغبته بعدم التجديد.
3. أن يعلم المؤجر ببقاء المستأجر في المأجور على الرغم من إنتهاء المدة الأصلية ودون إعتراض منه.
4. أن يبقى المستأجر منتفعاً بالمأجور وأن يكون ذلك البقاء  لمدة من الزمن بحيث تقيم افتراضاً ان إرادة الطرفين اتجهت إلى التجديد⁸⁵.

وعلى الرغم من أن تسمية التجديد تنصرف إلى بقاء جميع شروط العقد السابق على حالها، إلا أن التشريعات نصت على أن المدة في العقد الجديد هي مدة دفع الأجرة، وحسمت هذه التشريعات كافة النزاعات المحتملة، فإذا ماكانت مدة العقد على سبيل المثال (عشر سنوات)، ومدة دفع الأجرة سنوية فلا يستطيع المستأجر التمسك بتجديد العقد لعشرة سنوات أخرى في حالة التجديد الضمني وإنما سيتجدد العقد بكافة  شروطه السابقة إلا إن مدته ستكون سنة واحدة وهي مدة دفع الأجرة.

وبذلك الحكم نصت المادة/780 الفقرة الاولى من القانون المدني العراقي "1- إذا إنتهى عقد الإيجار وبقي المستأجر منتفعا بالمأجور بعلم المؤجر ودون إعتراض منه، اعتبر الإيجار قد تجدد بشروطه الأولى ولكن لمدة محددة وتسري على الإيجار إذا تجدد على هذا الوجه أحكام المادة/741..............⁸⁶.

ومما تجدر الاشارة إليه فان المشرع اللبناني  قد صرح بإنعقاد التجديد الضمني لمدة العقد الأصلي ذاتها إذا كان العقد محدد المدة وإذا لم يكن كذلك جاز لكل من المتعاقدين فسخ العقد بعد مضي المهلة التي يقضي بها العرف لإخلاء المكان⁸⁷.

ونرى أن مسلك المشرع  اللبناني خطير، فإذا قبلنا بتفسير إرادة الطرفين من قبل المشرع  بأن إرادتهما أتجهت إلى تجديد العقد فإننا يجب أن لانسمح لتفسير الاراده بأنها اتجهت الى تجديده لمدة مماثلة للمدة المشترطة في العقد، وعلى وجه الخصوص عندما تكون المدة طويلة قد تمتد إلى أكثر من عشر سنوات حيث سنلزم الطرفين بإلتزامات طويلة الامد قد لا يرغبان فيها لو علما بأنها ستطول إلى مدة طويلة كهذه.

ويشير جانب من الفقه إلى أن تجديد العقد بالشروط ذاتها لاتعني عدم إمكانية تعديل هذه الشروط، كما لو بقي المستأجر في العين بعد إنتهاء الإيجار بعلم المؤجر ودون اعتراض منه، ثم وفى مقدماً بأجرة تقل عن الاجرة المحددة في العقد الاصلي، فقبلها المؤجر دون تحفظ ففي هذه الحال يكون التجديد الضمني بأجرة تقل عن أجرة العقد السابق⁸⁸، وان المؤجر كان قد أنذر المستأجر اثر بقاءه في العين بعد إنتهاء الإيجار بأنه لايقبل التجديد إلا بأجرة مرتفعة، ومع ذلك بقي المستأجر، في كلا الحالين فان هناك تجديد ضمني يتضمن تعديل الاجرة.

وعليه فأن القاعدة العامة هي أن الإيجار الجديد يخضع لنفس شروط الايجار القديم إلا ان هذه القاعدة ليست مطلقة، فإذا ظهرت من الظروف اتفاقهما على شروط جديدة مغايرة، اتبعت هذه الشروط دون شروط العقد الاصلي⁸⁹.

وعلى الرغم من أن التجديد الضمني للإيجار يعني إن مدة جديدة نشأت بين المؤجر والمستأجر بعقد جديد كان قد انهي الايجار القديم حتى لو كان بالشروط ذاتها الإيجار الأصلي، إلا أن المشرع قرر حكماً خاصاً بالتأمينات المقدمة  وفرق في الحكم بين التأمينات التي قدمها المستأجر وتلك التي قدمها الغير، إذ تبقى التأمينات العينية التي قدمها المستأجر أما الكفالة الشخصية أو العينية التي قدمت من الغير فإنها لاتبقى إلا برضا ذلك الغير ⁹⁰.

ويلاحظ بأن المشرع المصري قد حسم الأمر في مرتبة التأمين حيث نص".... مع مراعاة قواعد الشهر العقاري......"، وبذا تكون مرتبتها من وقت هذا القيد، إلا أن المشرع العراقي لم ينص صراحة على هذا الحكم مما يفتح الباب أمام التفسير، فالبعض فسر إرادة المشرع بمخالفة النص المصري بأنه أراد بقاء التأمينات في ذات المرتبة وعلى أساس التأريخ القديم للإيجار بإعتبار أن الالتزام مستمراً منذ بداية الإجارة في العقد القديم⁹¹. ويذهب الاغلبية بحق الى أن تطبيق القواعد العامة في الرهن والتسجيل العقاري تؤدي حتماً الى تعديل مرتبة التأمين استناداً الى مدة الإجارة اللاحقة في العقد الجديد⁹².

وإذا ماكان المشرع في التجديد الضمني يكون قد فسر إرادة طرفي عقد الإيجار بأنهما أرادا تجديد العقد، إلا انه قد ينص على امتداد العقد جبراً على إرادة المؤجر وهذا ماسنتناوله في الفرع اللاحق.

الفرع الثاني: الامتداد القانوني

إن العلاقة الإيجارية حالها حال بقية العقود خاضعة لمبدأ أساس وهو حرية التعاقد، وذلك يعني أن الإرادة حرة في تحديد التزامات طرفي العقد، وأن العقد شريعة المتعاقدين، وعليه فلا سلطان لغير الإرادة بتحديد هذه الالتزامات، إلا أن المشرع غالباً مايتدخل إذا ماوجد ان التوازن قد أختل في أية علاقة تعاقدية، فقد قرر أحكاماً تؤدي إلى بطلان العقد الذي يغبن فيه أحد الاطراف إذا ما رافق الغبن التغرير، وقرر إعادة التوازن إذا ما استغل احد العاقدين، وعليه فأن المشرع يجد نفسه مضطراً عند أختلال التوازن بين طرفي العقد للتدخل وفرض إرادته على الطرف القوي إنتصاراً للطرف الضعيف، ولما كان المستأجر في إجارة المساكن هو الطرف الضعيف بعد أن اشتدت أزمة السكن في منتصف القرن الماضي، لذا نجد أن أغلب التشريعات أصدرت قوانين تحكم اجارات العقارات المخصصة للسكن في اغلب الاحيان وقد تمتد الاحكام في احيان اخرى لتشمل أنواع اخرى من العقارات لإعتبارات اجتماعية وكذلك اقتصادية على الرغم من أنها أبقت على القواعد العامة في القانون المدني لتحكم العلاقات الايجارية بشكل عام⁹³.

والامتداد القانوني يتمثل بأن يورد المشرع نصاً يلزم بموجبه المؤجر في  الاستمرار بالعلاقات الايجارية بعد انتهاء المدة المتفق عليها وبدون تدخل لإرادة المؤجر في ذلك الامتداد أو الاستمرار بل على الرغم من معارضته، وبذلك تحل إرادة المشرع محل إرادة المؤجر⁹⁴.

ويشير الفقه بان الامتداد القانوني لعقد الإيجار من المبادئ المتعلقة بالنظام العام فلا يجوز لطرفي العلاقة الايجارية الاتفاق على خلافه⁹⁵.

ففي العراق صدر القانون 87 لسنة 1979 اقر بموجبه الامتداد القانوني حيث نصت المادة/3 على انه " يمتد عقد الإيجار بحكم القانون بعد إنتهاء مدته مادام المستأجر شاغلاً العقار ومستمراً على دفع الاجرة......"وقد أقر المشرع العراقي الامتداد القانوني ليشمل العقارات المبنية ضمن حدود أمانة بغداد والبلديات⁹⁶.

وعليه فان نطاق تطبيق القانون أعلاه يشمل كافة العقارات سواء تلك المخصصة للسكن أم غيرها من العقارات، فأصبح المؤجر هو الطرف الضعيف في العلاقة الايجارية، حيث لاتسمح له النصوص من إخلاء المأجور حتى ذلك المخصص للأغراض غير السكنية كالتجارية والصناعية، وقد كان هذا الوضع منتقداً طول فترة نفاذ القانون.

إلا انه وبعد طول انتظار أصدر المشرع القانون رقم 25 لسنة 1996، استثنى بموجبه العقارات المستغلة للأغراض التجارية والصناعية من أحكام قانون إيجار العقار رقم 87 لسنة 1979 وأعاد حكمها للقواعد العامة في القانون المدني.

كما وأصدر المشرع العراقي القانون رقم 56 لسنة 2000 معدلا بموجبه قانون رقم 87 واخرج من نطاق تطبيقه العقارات المبنية حديثاً وأكتمل بناؤها في 1/1/1998 وأخضعها لإرادة الطرفين ⁹⁷.

كما وأجاز للمؤجر طلب تخلية المأجور المعد للسكن بعد مضي اثني عشر سنة على أن يكون تأريخ نفاذ القانون بعد مضي ثلاث سنوات على إصداره في الجريدة الرسمية.

وعليه فأن المشرع العراقي يكون قد اخرج كافة العقارات من حكم الامتداد القانوني بعد ما ظل ردحاً طويلا من الزمن يطبق أحكام الامتداد القانوني على كافة العقارات المبنية داخل أمانة بغداد والبلديات. والحق فان الفائدة المتحصلة من انهاء الامتداد القانوني في العراق اكبر بكثير من الحماية المقررة للمستأجر في ظله، فقد شجع هذا الاتجاه أصحاب رؤوس الاموال في الاستثمار في بناء العقارات بعدما عزفوا عن ذلك مدة طويلة، وأصبح من الممكن إيجاد عقارات معروضة للإيجار بعدما كان من الصعوبة إيجادها في ظل الامتداد القانوني.

أما المشرع المصري فقد أصدر هو الاخر قانون إيجار الأماكن رقم 21 لسنة 1949، أقر بموجبه عدم السماح للمؤجر طلب تخلية المكان المؤجر ولو عند انتهاء المدة المتفق عليها في العقد إلا لأسباب معينة، نص عليها القانون.

وعليه فان عقود الإيجار الواردة على أماكن لاتنقضي بإنقضاء المدة المحددة لها، بل لابد لإنتهائها من توافر سبب أو مسوغ للإخلاء من المسوغات المنصوص عليها في القانون، فإذا لم يتوفر سبب من هذه الأسباب، لم ينته الإيجار ولو انقضت المدة المتفق عليها في العقد، فالقانون يبقي على الرابطة الايجارية رغم إنقضاء المدة المتفق عليها في العقد، وحق المستأجر في البقاء ليس له أجل محدد مادام  القانون الذي يعطيه هذا الحق نافذاً.

ومن الجدير بالذكر فأن المشرع المصري في القانون رقم 4 لسنة 1996 أعاد حكم إيجارات الأماكن للعقود بعد 30/1/1996 إلى أحكام القانون المدني، وأصبحت العلاقة بما فيها مدة الإيجار تخضع لإرادة الأطراف.

إلا إننا نجد المشرع اللبناني قد نص ضمن القواعد العامة على حد أدنى يمتد بموجبه العقد، إذ جاء في المادة/543 للفقرة الثانية من قانون الموجبات والعقود " وتخضع عقود إيجارات العقارات المبنية المعدة للسكن وغير السكن............ فإذا كانت المدة المحددة في العقد أقل من ثلاث سنوات، تعتبر الإجارة معقودة لفترة زمنية مدتها ثلاث سنوات".

وعليه فان نطاق تطبيق النص أعلاه يشمل العقارات المبنية فقط ولا يشمل الاراضي، وان الامتداد المنصوص عليه هو لثلاث سنوات فقط، وكنا قد نوهنا عن الاسباب التي أدت بالمشرع اللبناني لإيراده هذا النص ونحيل إلى ماتطرقنا إليه.

كما واقر القانون اللبناني الامتداد القانوني في إجارة المؤسسة التجارية، لأسباب أقتصادية، ذلك أن المؤسسة هي جزء مهم في الاقتصاد فإذا ماكان المكان المخصص لأعمالها عرضه للتخلية وفق مشيئة المؤجر فانه ستتعرض الكثير من المؤسسات إلى هزات إقتصادية قد لا يتحملها اقتصاد البلد. إلا انه ولحماية لمالكي العقارات فقد نص القانون على حق لم نر مايماثله في التشريعات المقارنة هو حق الافضلية، فإذا ماباع المستأجر المؤسسة التجارية للغير، فالاصل أن حق الإجارة سينتقل إلى مشتري المؤسسة التجارية، ولكن المشرع أعطى الحق لمالك العقار الافضلية بشراء المؤسسة بالثمن المتفق علية في العقد، وبخلافه أي عندما لا يمارس حق الافضلية، فان مشتري المؤسسة سيبقى مستفيداً من الامتداد القانوني للعقد، إلا أن شرط بدل الأجرة لايمتد فلمالك العقار المطالبة بأجر عادل ⁹⁸.

وأيا كان الامر فإن فلسفة الامتداد القانوني تأثرت بنظرية العقد الاجتماعي وضرورة أن تتسق حرية الأفراد مع حماية المجتمع، وان الإرادة ليست مطلقة، وان الأفراد أنفسهم كانوا قد تخلوا عن جزء من هذه الحرية للمجتمع. وعليه فان تدخل المشرع تأتي من هذه الفلسفة التي أتاحت للمشرع فرض إرادته وتقييد حرية الأفراد في تحديد المدة. وإذا كان الغرض من الامتداد القانوني حماية المستأجر في ظروف يعتقد المشرع ضرورة التدخل فيها وفرض إرادته على إرادة المؤجر، إلا إننا نرى إن هذا التدخل من الناحية الواقعية أدى إلى مشاكل كثيرة منها:-

1. تزاحم دعاوى التخلية أمام المحاكم وذلك لطول مدة بقاء المستأجر وبنفس شروط العقد القديم ومنها بدل الأجرة مع تدني قيمة العملة، بحيث أصبحت بدلات الإجارة لا تتناسب البتة مع قيمة المنفعة المتحصلة من قبل المستأجر.
2. عزوف أصحاب رؤوس الاموال من توجيه استثماراتهم اتجاه العقار مما أدى إلى نقص كبير في عرض الأماكن للإجارة.
3. خلق ظروف وهمية من قبل المؤجر أملاً في استعادة العقار المأجور.

عليه ندعوا المشرع إلى ترك العلاقة الايجارية لإرادة المتعاقدين، وعدم التدخل إلا في ظروف استثنائية عامة ولمدة محدودة على أن تقوم بمعالجة الظروف الاستثنائية وإعادة التوازن من جديد، وعدم إطلاق التمديد القانوني للمدة إلى حد يصل إلى الإضرار بالاقتصاد الوطني.

الخاتمه

لما كانت المدة ركناً جوهرياً في عقد الإيجار، ولما كانت الفائده الاصل المرجوه من عقد الاجاره هي الحصول على المنفعه من قبل المستأجر والاجرة بالنسبه للمؤجر وفقاً لمدة العقد.

عليه لابد من ضبط مسألة الاتفاق على المدة أحتراماً لمبدأ سلطان الاراده، ذلك إن إرادة طرفي العقد هي الاصل في تحديدها ومع ذلك نتفق مع المشرع عندما حل محل إرادة طرفي العقد لتقليل حالات بطلان العقد بسبب عدم التطرق الى المدة أو عندما فسر إرادة الطرفان عند إتباع أساس لتحديد المدة كما لو أتفق الطرفان على أن تكون مدة الاجاره حياة المستأجر كما نؤيد المشرع العراقي عندما اقر الايجار المؤبد المرتب للحقوق الشخصيه، ونرى ان لا فرق بين الايجار المرتب لحقوق شخصيه والمرتب لحقوق عينيه، ذلك ان وصف الايجار هو فصل المنفعه عن الشيء بحيث يتمتع المستأجر بالاولى وتبقى للمؤجر ملكية الشيء، وهذا الوصف ينطبق على الاجاره بنوعيها.

وإذا ماكان هناك اختلاف فهو لايرقى الى ترتيب حكم البطلان على ايجار المؤبد.

ونرى ان تنظم أحكام الاجاره المرتبه لحق عيني ضمن أحكام عقد الايجار مع إقرار أحكام خاصه بأعتبارها من الانواع الخاصه للايجارات، كما في إجارة الاراضي الزراعيه على سبيل المثال.

ونرجح اتجاه القوانين التي نصت على ان تكون مدة عقد الايجار هي مدة دفع الاجره في التجديد الضمني، وندعوا المشرع اللبناني للاخذ بذات الحكم.

وأخيراً نرى من اللزوم عدم التوسع بالامتداد القانوني كونه حكماً أستثنائياً يعالج ظروف وأزمات اجتماعيه واقتصاديه وعلى المشرع عند اللجوء الى الامتداد القانوني التسريع بمعالجة الظروف بأسرع وقت لإعادة التوازن بين طرفي العقد وإعادة دور الاراده في تحديد الالتزامات والحقوق.

 الهوامش:-

1. عصام أنور سليم، الوجيز في عقد الإيجار، ج1، الأحكام العامة في الايجار، دار المطبوعات الجامعية، الإسكندرية، 2000، ص452، محمد لبيب شنب، الوجيز في شرح أحكام الإيجار، دار النهضة العربية، القاهرة، 1967، ص81.
2. عبد الرزاق السنهوري، شرح القانون المدني في العقود، عقد الايجار، دار الكتب المصرية، القاهرة، 1929، ص193. توفيق حسن فرج، عقد الإيجار، دراسة أحكام قوانين الإيجارات، بيروت، 1984، ص85، محمد حسن قاسم، القانون المدني، العقود المسماة، منشورات الحلبي، 2003، ص759.
3. جميل الشرقاوي، شرح العقود المدنية، الايجار، دار النهضة العربية، القاهرة، 1966، ص397.
4. عبد المنعم البدراوي، دروس في القانون المدني، العقود المسماة، مطابع دار الكتاب العربي بمصر، القاهرة، بلا سنة طبع، ص 461.
5. محمد حسن قاسم, مصدر سابق, ص 160.
6. عبد الناصر توفيق، شرح أحكام الايجار، بلا مكان طبع، بلا سنة طبع، ص72، محمد حسن قاسم، القانون المدني، العقود المسماة، منشورات الحلبي الحقوقية، بيروت، 2003، ص 760، انظر كذلك حكم محكمة النقض المصرية رقم 1571 لسنة 63 ق جلسة 11 أبريل سنة 2001 منشور على الموقع الاليكتروني  www. Ahlalhdeeth.com.
7. جميل الشرقاوي، مصدر سابق، ص 401.
8. محمد حسن قاسم، مصدر سابق، ص760، أنظر كذلك نص المادة / 722 من القانون المدني العراقي " الايجار تمليك منفعة معلومة بعوض معلوم لمدة معلومة ".
9. عصام انور سليم، المصدر السابق، ص452، عبد المنعم البدراوي، المصدر السابق، ص461.
10. محمد لبيب شنب، المصدر السابق، ص71. عصام انور سليم، المصدر السابق، ص 452.
11. انظر  نص الفقرة / 2 من المادة 543 موجبات وعقود لبناني رقم 84 لسنة 1932.
12. زهدي يكن، شرح الموجبات والعقود، ج9، بيروت، بلا سنة طبع، ص147، حسن علي ذنون، دور المدة في العقود المستمرة، بغداد، 1989، ص 25.
13. نصت الفقرة/2من المادة 740 من القانون المدني العراقي "على انه لايجوز لأحد المتعاقدين أن ينهي الايجار اذا كان قد عقد لمدة حياة المؤجر أو المستأجر ولو امتد لمدة تزيد على ثلاثين سنة وإذا نص في عقد الايجار انه يبقى مابقي المستأجر يدفع الاجرة فيعتبر أنه عقد لمدة حياة المستأجر.
14. انظر محمد حسن قاسم، مصدر سابق، ص 764.
15. اشاراليه  محمد حسن قاسم, المصدر السابق، ص 765.
16. عبد الناصر توفيق، شرح أحكام الإيجار، ص 77.
17. جعفر الفضلي، الوجيز في العقود المدنية، الموصل، 1989، ص 234، سعدون العامري، الوجيز في العقود المسماة، ط 3، بغداد، 1972، ص 304.
18. عبد الرحمن الجزيري، الفقه على المذاهب الاربعة، قسم المعاملات، ج 3، ط5، ص96.
19. محمد جواد مغنية، فقه الامام جعفر الصادق، ج 4، دار الاعلمي، ط 1، بيروت، 1965، ص 62.
20. توفيق حسن فرج، عقد الايجار، دراسة أحكام قوانين الايجارات، بيروت، 1984، ص 58.
21. أنظر نص المادة / 722 مدني عراقي، م / 588 مدني مصري، م/533 عقود وموجبات لبناني.
22. عصام أنور سليم، مصدر سابق، ص 460.محمد لبيب شنب, المصدر السلبق,ص73. عبد المنم البدراوي, المصدر السابق, ص462. فهمي الخولي، شرح قواعد ايجار الاراضي الزراعية، دار الكتاب العربي للطباعة والنشر، ط 1. مصر، 1967، ص 90.

 

23. أنظر محمد لبيب شنب، مصدر سابق، ص 78، فهمي الخولي، مصدر سابق،ص90، جميل الشرقاوي، شرح العقود المدنية، مصدر سابق، ص 80، عبد الناصر توفيق، مصدر سابق، ص 74.
24. جميل الشرقاوي،المصدر السابق، ص 77.
25. محمد حسن قاسم، انظر مؤلفه،ص 761، أنظر في هذا الرأي عبد الفتاح عبد الباقي، احكام القانون المدني المصري، عقد الايجار، ج1، دار الكتاب العربي، بلا سنة طبع، ص108.
26. عبد الناصر توفيق، مصدر سابق، ص 75.
27. محمد حسن قاسم، مصدر سابق، ص 72.
28. أنظر نص الفقرة ثالثاً  من المادة / 10  من قانون الاستثمار العراقي رقم 13 لسنة 2006 المعدل.
29. الفقرة اولا من المادة/1267 من القانون المدني العراقي.
30. موفق الدين بن قدامة، المغني ويليه الشرح الكبير، ج 6، بلا سنة طبع، ص7.
31. علي حيدر، درر الحكام في شرح مجلة الاحكام، الكتاب الاول، بغداد، ص 428.
32. أبو القاسم السمناني، روضة القضاة وطريق النجاة، بغداد، 1970، ص475.
33. عبد الاعلى السبزواري، مهذب الاحكام، ج19، النجف، 1983، ص 19-20.
34. عبد الناصر توفيق، مصدر سابق، ص 74، عبد الفتاح عبد الباقي، مصدر سابق، ص 109
35. عبد الرزاق السنهوري، انظر مؤلفه، ص 198، هامش رقم 2.
36. المصدر نفسه، ص200.
37. عبد المنعم فرج الصدة، الحقوق العينية الاصلية، دار النهضة العربية، بيروت، 1982، ص1017.
38. علي الحسيني السيستاني، المسائل المنتخبة، سنة 1422هجرية، مسألة رقم 1284، ص 458.
39. عبد المنعم فرج الصدة، مصدر سابق، ص1019.
40. د الرزاق السنهوري، المصدر السابق، ص 196
41. أنظر نص المادة / 741 مدني عراقي، المادة /563 مدني مصري، المادة / 531 مدني سوري.
42. من الجدير بالذكر أن مدة الحكم قبل نفاذ القانون المدني المصري كانت مؤبدة.
43. م/ 103 مدني مصري.
44. التعريف للفقيه احمد فتحي زغلول، شرح القانون المصري، ص291، منقول عن السنهوري، المصدر السابق، ص 208.
45. م/1013 / مدني مصري.
46. عبد المنعم فرج الصدة، مصدر سابق، ص 1035.
47. أنظر نص المادة /193 والمادة /196، والمادة/180 والمادة /181 من قانون الملكية العقارية رقم 3339 لسنة 1930 اللبناني.
48. محكمة الاستئناف المختلطة في 23 ديسمبر سنة 1915 "ويقضي الحكم بان العقار قد يكون موضوعاً  لحق حكر ولحق حلول أنتفاع في وقت واحد لأن كل من هذين الحقين مستقل عن الاخر". منقول عن السنهوري، المصدر السابق، ص 210.

49-عبد المنعم فرج الصدة، مصدر سابق، ص 1036.

50-جميل الشرقاوي، شرح العقود المدنيه، ج1،مصدر سابق، ص 590.

51-عبد الفتاح عبد الباقي، مصدر سابق، ص590

52- جميل الشرقاوي، شرح العقود المدنية، ج1، مصدر سابق، ص591.

53- سعيد مبارك وصاحب الفتلاوي وطه ملا حويش، الوجيز في العقود المسماة، بغداد، بلا سنة طبع ص 335.

54-عبد الرزاق عبد السنهوري، مصدر سابق،ص538.

55- عبد الفتاح عبد الباقي، مصدر سابق، ص449.

56- المصدر نفسه، ص452.

57-جميل الشرقاو، شرح العقود المدنية، عقد الايجار، مصدر سابق، ص275.

58- محمد لبيب شنب، مصدر سابق، ص271.

59-عبد الناصر توفيق، مصدر سابق، ص553.

60- عبد الرزاق السنهوري، الوسيط في القانون المدني الجديد، ج6، منشورات الحلبي الحقوقية، ط3 بيروت، 2000، ص 774.

61- جميل الشرقاوي، شرح العقود المدنية، ج1، مصدر سابق، ص559.

62- انظر في ذلك عبد الفتاح عبد الباقي، مصدر سابق، ص455.

63- قرار الهيئة المدنية الثانية /1406 في 7/10/2001 غير منشور.

64- انظر قرار محكمة استئناف كربلاء الاتحادية بصفتها التمييزية بالعدد 321/ت/2006 في 4/5/2006 قرار غير منشور.

65- عبد الفتاح عبد الباقي، مصدر سابق، ص 479.

66- محمد لبيب شنب، مصدر سابق، ص288.

67- عبد الناصر توفيق، مصدر سابق، ص 563.

68- أنظر نص المادة /177 من القانون المدني العراقي " 1- في العقود الملزمة للجانبين إذا لم يوف أحد المتعاقدين بما وجب عليه بالعقد جاز للعاقد الآخر بعد الاعذار ان يطلب الفسخ مع التعويض ان كان له مقتضى.......2- ففي عقد الإيجار إذا امتنع المستأجر عن إيفاء الأجرة المستحقة الوفاء كان للمؤجر فسخ الإجارة.......".

69- عبد الناصر توفيق، مصدر سابق، ص482.

70- انظر نص المادة /792 مدني عراقي، والمادة /608 مدني مصري، والمادة /575 مدني سوري.ومن الملاحظ فان قانون الموجبات والعقود اللبناني لم ينص على إنهاء الإيجار للعذر الطارئ وبالتالي فان القواعد العامة لا تسمح بإنهاء العقد للعذر الطارئ.

71- عباس الصراف، شرح عقدي البيع والإيجار، بغداد، 1956، ص 430.

72- عبد الرزاق السنهوري، الوسيط، ج6، مصدر سابق، ص 855.

73- محمد لبيب شنب، مصدر سابق، ص 288.

74- عبد الفتاح عبد الباقي، مصدر سابق، ص521، محمد لبيب شنب، مصدر سابق، ص 289، جميل الشرقاوي، شرح العقود المدنية، ج1، ص606، عبد الناصر توفيق، مصدر سابق، ص 577.

75- انظر نص المادة /783 مدني عراقي، المادة/ 601 مدني مصري، المادة 568 مدني سوري، المادة /600 مدني ليبي.

76- مصطفى العوجي، القانون المدني، ج1، منشورات الحلبي، ط4، 2007، ص137.

77- سليمان مرقس، عقد الإيجار، ط2، القاهرة، 1954، ص 531.

78- المادة /785 مدني عراقي، المادة / 603 مدني مصري، المادة /602 مدني ليبي، ومن الجدير بالذكر فان قانون الموجبات والعقود اللبناني لم ينص على هذه الحالة وترك حكمها للقواعد العامة، انظر في ذلك زهدي يكن، شرح قانون الموجبات والعقود، ج9، بيروت، بلا سنة طبع، ص198.

79- المادة /793 مدني عراقي، المادة /609، مدني مصري، المادة /576 مدني سوري، المادة /806 مدني ليبي، وهذا الامر كذلك لم ينص عليه المشرع اللبناني ويمكن القول بأن القواعد العامة لا تسمح بالأخذ بهذا الحكم.

80- سلمان مرقس، مصدر سابق، ص 286.

81- سعدون العامري، مصدر سلبق، ص326، جعفر الفضلي، مصدر سابق، ص319.

82-  المادة /786 مدني عراقي، المادة /604 مدني مصري، المادة /571 مدني سوري، المادة/ 603 مدني ليبي، ومن الجدير بالذكر فان المادة /26 من قانون الإثبات العراقي نصت على الحالات التي يعتبر فيها السند العادي ثابت التأريخ " ا- من يوم ان يصدق عليه ود- من يوم وفاة ممن لهم على السند اثر معترف به من خط أو إمضاء أو بصمة إبهام أو من يوم أن يصبح مستحيلاً على أحد من هؤلاء ان يكتب أو يبصم لعلة في جسمه وبوجه عام من وقوع أي حادث آخر يكون قاطعاً في ان السند قد صدر قبل وقوعه " لمزيد من التفصيل انظر عصمت عبد المجديد، الوجيز في شرح قانون الإثبات، بغداد، 1997، ص113.

83- جميل الشرقاوي، شرح العقود المدنية، ج1، مصدر سابق، 566.

84- عبد الناصر توفيق، مصدر سابق، ص546.

85- سليمان مرقس، مصدر سابق، ص498، عبد المنعم بدراوي، العقود المسماة، 1961، ص130.

86- بنفس الحكم نص القانون المصري المادة /599، القانون المدني السوري المادة /566، والقانون المدني الليبي المادة /598.

87- انظر نص المادة /592 موجبات وعقود لبناني " إذا انتهى عقد الإيجار وبقي المستأجر واضعاً يده على المأجور عد الإيجار مجدداً وبالشروط نفسها إذا كان الإيجار معقوداً لمدة معينة.......".

88- محمد لبيب شنب، مصدر سابق، ص467، جميل الشرقاوي، شرح العقود المدنية، مصدر سابق، ص284.

89- عبد الفتاح عبد الباقي، مصدر سابق، ص474.

90- انظر نص المادة/ 780 مدني عراقي، والمادة /599 مدني مصري.

91- عباس الصراف، مصدر سابق، ص113.

92- جعفر الفضلي، مصدر سابق، ص87، سعدون العامري، مصدر سابق، ص 83.

93- انظر في ذلك عصمت عبد المجيد، اثر النزعة الاجتماعية في تطور عقد الإيجار، رسالة ماجستير، بغداد، 1972، ص74.

94- فاضل حبشي، الامتداد القانوني لعقود الايجار، القاهرة، 1962، ص127.

95- عصمت عبد المجيد، أحكام تخلية المأجور، بغداد،1989، ص6.

96- المادة/1 من قانون إيجار العقار العراقي رقم 87 لسنة1979.

97-  المادة/2  الفقرة الثانية من القانون رقم 56 لسنة 2000.

98- انظر نص المادة /9 والمادة /10 من قانون التجارة البرية اللبناني رقم 304 الصادر في 24/12/1942.

المصادر

1. أبو القاسم السماني، روضة القضاة وطريق النجاة، بغداد، 1970.
2. توفيق حسن فرج، عقد الإيجار، دراسة احتكام قوانين الإيجارات، بيروت، 1984.
3. جميل الشرقاوي، شرح العقود المدنية، الإيجار، دار النهضة العربية، القاهرة، 1966.
4. جعفر الفضلي، الوجيز في العقود المدنية، الموصل، 1989 سعدون العامري، الوجيز في العقود المسماة، ط3، بغداد، 1972.
5. حسن علي ذنون، دور المدة في العقود المستمرة، بغداد، 1989.
6. زهدي يكن، شرح الموجبات والعقود، ج9، بيروت، بلا سنة طبع.
7. سعدون العامري، الوجيز في العقود المسماة، ط3، بغداد، 1972.
8. سليمان مرقس، عقد الإيجار، ط2، القاهرة، سعيد مبارك وصاحب الفتلاوي وطه ملا حويش، الوجيز في العقود المسماة، بغداد، بلا سنة طبع.
9. عبد الأعلى السبزراوي، مهذب الاحكام، ج19، النجف، 1983.
10. عباس الصراف، شرح عقدي البيع والايجار، بغداد، 1956.
11. عبد الرزاق السنهوري، شرح القانون المدني في العقود، عقد الإيجار، دار الكتب المصرية، القاهرة، 1929.
12. عبد الرزاق السنهوري، الوسيط في القانون المدني الجديد، ج6، منشورات الحلبي الحقوقية، ط3 بيروت، 2000.
13. عبد الرحمن الجزيري، الفقه على المذاهب الاربعة، قسم المعاملات، ج3، ط5.
14. عبد الفتاح عبد الباقي، أحكام القانون المدني المصري، عقد الايجار، ج1، دار الكتاب العربي، مصر، بلا سنة طبع.
15. عبد المنعم البدراوي، دروس في القانون المدني، العقود المسماة، مطابع دار الكتاب العربي بمصر، القاهرة، بلا سنة طبع.
16. عبد الناصر توفيق، شرح أحكام الإيجار، بلا مكان طبع، بلا سنة طبع.
17. عصام أنور سليم، الوجيز في عقود الايجار، ج1، الاحكام العامة في الايجار، دار المطبوعات الجامعية، الاسكندرية، 2000.
18. عصمت عبد المجيد، أحكام تخلية المأجور، بغداد، 1989.
19. عصمت عبد المجيد، الوجيز في شرح قانون الإثبات، بغداد، 1997.
20. عصمت عبد المجيد، اثر النزعة الاجتماعية في تطور عقد الإيجار، رسالة ماجستير، بغداد، 1972.
21. فاضل حبشي، الامتداد القانوني لعقود الإيجار، القاهرة، 1962.
22. فهمي الخولي، شرح قواعد إيجار الاراضي الزراعية، دار الكتاب العربي للطباعة والنشر، ط1، مصر، 1967.
23. مصطفى العوجي، القانون المدني، ج1، منشورات الحلبي، ط4، 2007.
24. محمد جواد مغنية، فقه الإمام جعفر الصادق، ج4، دار الاعلمي، ط1، بيروت، 1965.
25. محمد حسن قاسم، القانون المدني، العقود المسماة، منشورات الحلبي الحقوقية، بيروت، 2003.
26. محمد لبيب شنب، الوجيز في شرح أحكام الإيجار، دار النهضة العربية، القاهرة، 1967.
27. القانون المدني العراقي رقم 40 لسنة 1951.
28. القانون المدني المصري رقم 131 لسنة 1948.
29. قانون إيجار العقار العراقي رقم 87 لسنة 1979.

قانون الموجبات اللبناني رقم 84 لسنة1932.